חיוב בהיטלי השבחה בחוסר סמכות על ידי וועדה מקומית לתכנון ובנייה

בנוסף, עליה גם לפעול לקביעות הפסיקה אשר דנו בהוראות אלו ופירשו אותן כדי לצקת לתוכן תוכן ממשי. הוראות התוספת והנחיות הפסיקה מגדירות ותוחמות למעשה את גבולות גזרת הפעולה של הוועדה המקומית. מכאן נובע, איפוא, שכל חריגה של הוועדה המקומית מהוראות התוספת השלישית לחוק וקביעות הפסיקה מהווה פעולה בחוסר סמכות וזאת כפי שיודגם להלן.

דוגמאות להטלת חיובים בהיטל השבחה בחוסר סמכות

1. הוראות התוספת השלישית לחוק קובעות בראש ובראשונה שניתן לגבות היטל השבחה רק בהתקיים שני תנאים מצטברים: השבחת נכס מקרקעין וכאשר ההשבחה נעשתה בעקבות אישור של תכנית, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס.

כלומר, מדובר בשני תנאים מצטברים שקשורים זה בזה ונובעים זה מזה: תנאי אחד, בדבר השבחת / עליית שווי המקרקעין ותנאי שני, בדבר אישור תכנית, או הקלה או שימוש חורג, כאשר התנאי השני נובע מהתנאי הראשון.

במידה והתקיים רק תנאי אחד מבין שני התנאים הללו, לא תחול חבות בהיטל השבחה. לפיכך, אם אושרו תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מבלי ששווי המקרקעין עלה כתוצאה מכך, אזי לא יוטל היטל השבחה. כמו כן, אם שווי המקרקעין עלה אך לא כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, אזי גם במקרה כזה לא תוטל חבות בהיטל השבחה. במידה והוועדה הטילה היטל השבחה מבלי להוכיח ששני התנאים הללו אכן התקיימו, אזי המדובר בהטלת היטל השבחה תוך חריגה מסמכות.

כך קובע תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, מיום 18.7.2018, אשר למעשה מבטל את החיוב בהיטל השבחה רק על סמך אישור תכנית כוללנית בלבד וקובע שתשלום היטל השבחה בגין תכנית מיתאר כוללנית ישולם רק במידה ובעתיד תאושר תכנית מיתאר מפורטת מכח התכנית הכוללנית, שמצדיקה את גביית היטל ההשבחה.

במקרה כזה, ההיטל ייגבה גם עבור ההשבחה שיצרה התכנית הכוללנית, אם וככל שהיא יצרה כזו וזאת כאמור בסעיף 5א לתוספת השלישית, אשר קובע כך: "במקרקעין שבהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית, תיווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל התכנית הכוללנית, אם הייתה". גביית היטל השבחה מכח תכנית כוללנות בלבד מהווה, איפוא, חריגה מסמכות.

בנוסף, במקרה של מימוש זכויות בעקבות מכר הנכס, הוועדה מוסמכת להטיל את היטל ההשבחה רק על המוכר, שהינו כאמור בעל המקרקעין או חוכר לדורות שלו והיא איננה רשאית להטיל אותו על הקונה וזאת גם במקרה בו הוסכם בין המוכר לקונה שהקונה הוא שישא בתשלום היטל ההשבחה.

הסכם כזה מהווה בהסדר פנימי בין הצדדים, שאינו מחייב את הוועדה המקומית שממונה על גביית ההיטל והיא גם איננה רשאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה מקונה, שהתחייב כלפי המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה, בטענה כי היא הסתמכה על התחייבותו זו ונתנה למוכר אישור להעברת הזכויות בטאבו.

סעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.

פנה/י אלינו לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה!