תפריט
העיסוק המשפטי היומיומי של משרדנו בכל הנוגע להיטלי ההשבחה מלמד כי לבעלי הנכסים שנדרשים בתשלום היטלי השבחה או נקלעים לדין ודברים מול הוועדה לתכנון ובנייה, שאלות ובעיות רבות ומגוונות.
באתר זה ניתן למצוא סקירות משפטיות מקיפות, מענה לשאלות נפוצות ומידע עדכני וחשוב בנושא ההיטלים והדיון מול הרשויות. עורכת הדין רחל שחר וצוות משרדה עושים מאמץ לעדכן את האתר בכל פרט חשוב, שעשוי לתת לך מענה ולסייע בהבנת הוראות החוק והפסיקה.
במידה ולא מצאת מענה הולם במסגרת האתר והפורום המשפטי שלנו, ניתן לפנות לקבלת ייעוץ אישי מעורכת הדין רחל שחר.
ברוכים הבאים,
אתר זה מנוהל על ידי עורכת הדין רחל שחר, שהנה בעלת התמחות מיוחדת וניסיון רב שנים בתחום היטלי ההשבחה ובפרט בכל הנוגע לחוק התכנון והבנייה. האתר מאפשר לכל אדם למצוא תשובות, מידע עדכני ופתרון משפטי מקצועי לכל עניין הנוגע להיטלי ההשבחה.
ניתן לפנות לקבלת ייעוץ משפטי אישי בכל שאלה, לחפש מידע באתר המנוהל על ידי עו"ד רחל שחר.
היטל השבחה הינו מס שמשולם בגין השבחת נכס מקרקעין, כלומר, עליית שוויו של נכס המקרקעין וזאת בעקבות אישור של תכנית בניין עיר / תב"ע, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס, על ידי וועדה לתכנון ובנייה.
לדוגמא: אדם רכש קרקע אשר ניתן היה להשתמש בה רק למטרות חקלאיות בהתאם לתב"ע שחלה עליה בעת הרכישה.
בשלב מאוחר יותר אושרה לגבי הקרקע תב"ע חדשה, שהפשירה את אותה קרקע חקלאית והתירה להשתמש בה גם למטרות בנייה, למגורים, למסחר, לתעשיה וכדומה.
אישור התב"ע החדשה יכול ללא ספק להעלות פלאים ובאופן דרמטי את שווי הקרקע, כך שעלייה זו של שווי הקרקע, היא שמהווה את ההשבחה שלה בעקבות אישור התב"ע ומכאן תעלה דרישה לתשלום היטל השבחה.
גובה היטל ההשבחה הנו מחצית (50%) מעליית השווי וברוב המקרים מדובר על מינימום של עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף הרבה יותר, הכל בכפוף לשווי הנכס המקורי ולעלייה בערכו בשל השבחתו.
מי שנדרש לשלם את ההיטל לפי החוק הנו בעל הקרקע במועד קבלת אישור התכנית בוועדה המקומית, אותה תכנית שעתידה להעלות את ערך הנכס וכפי שנפרט מיד.
המקור החוקי לגביית היטלי השבחה מצוי בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, אשר מפנה לתוספת השלישית לחוק זה, באופן הבא: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
מטרת גביית היטל ההשבחה נועדה לשמש לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לרכישת מקרקעין לצרכי הציבור, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק ואף לצרכי השקעה בחינוך של הרשות המקומית, אם כי בכפוף למגבלות מסויימות. כך קובע סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק.
תשלום היטל ההשבחה מוטל לפי החוק על הבעלים או החוכר לדורות של נכס המקרקעין ביום מתן האישור שבגינו הושבח הנכס. כך קובע סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק.
אמנם, לעיתים מקובל לקבוע בהסכם מכר מקרקעין שהיטל השבחה בגין אישור שניתן עד למועד חתימת ההסכם, ישולם על ידי המוכר / הבעלים של המקרקעין ואילו היטל השבחה בגין אישור שניתן לאחר ההסכם ישולם על ידי הקונה. אולם, יש להבין כי מדובר בחוזה בין הצדדים, שאינו מחייב את הוועדה המקומית שממונה על גביית ההיטל.
אין הוועדה המקומית רשאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה מקונה, שהתחייב כלפי המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה, בטענה כי היא הסתמכה על התחייבותו זו ונתנה למוכר אישור להעברת הזכויות בטאבו, אלא אם כן נכרת ההסכם בין הוועדה המקומית לבין הקונה, כך שאז מחוייב הקונה כלפי הוועדה המקומית מכח ההסכם שהוא כרת עמה ולא מכח ההסכם שהוא ערך עם המוכר.
קראו עוד: למה אני צריך לשלם היטל השבחה?
גובה היטל ההשבחה הנו מחצית, 50%, מערך ההשבחה של הקרקע, כך קובע סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק. כלומר, גובה היטל ההשבחה הנו 50% מסכום עליית שווי הקרקע בעקבות מתן האישור של התב"ע, ההקלה, או השימוש החורג אשר השביחו את הנכס.
גובה היטל ההשבחה נקבע על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת לפי שומה שתיערך על ידו לפי יום אישור התב"ע / ההקלה / השימוש החורג. לשם כך עליו לאמוד את שווי המקרקעין לפני ואחרי יום האישור הנ"ל.
ההפרש בין שני הסכומים הללו הינו ערך ההשבחה ואילו שיעור ההיטל הינו 50% מערך ההשבחה, כאמור לעיל. סכום ההשבחה יוצמד לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, עד למועד תשלום ההיטל, שהנו מועד מימוש הזכויות.
חשוב להדגיש כי מדובר, בכל מקרה, בסכום כסף גדול (מאוד) ולכן, רגע לפני שפונים לשלם מוטב להתייעץ עם עורך דין מומחה בניסיון לבחון את האפשרות להקטין את התשלום ואולי אפילו לבטלו.
עקרונית, חוק התכנון והבנייה מפריד בין אירוע המס, כלומר האירוע שיוצר את החיוב הרעיוני בהיטל השבחה, קרי, אישור התב"ע / ההקלה / השימוש החורג, לבין אירוע מימוש הזכויות, אשר יוצר את החיוב בפועל של תשלום היטל השבחה ואשר בו גם יוצאת הדרישה לתשלום בפועל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בצירוף שובר לתשלום.
מימוש הזכויות במקרקעין מוגדר בסעיף 1 לתוספת כאחת משלוש הפעולות הבאות:
קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התב"ע, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
התחלת השימוש בפועל במקרקעין, כפי שהותר לראשונה במסגרת אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה.
מכר / העברת נכס המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח הדין, כגון העברה מכח ירושה והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. קרוב משפחה מוגדר כבן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. יובהר, כי ללא קבלת אישור תשלום היטל ההשבחה, לא ניתן יהיה לקבל אישור עירייה לצורך רישום העברת הנכס בטאבו וזאת כאמור בסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק.
מן האמור לעיל נובע, איפוא, שכאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור הקלה או מאישור שימוש חורג, שניתנים במסגרת היתר בנייה, אירוע המס ואירוע מימוש הזכויות מתרחשים למעשה באותו מועד, הוא מועד מתן היתר הבנייה. כלומר, מועד הטלת היטל השבחה ומועד החיוב בתשלום בפועל של היטל השבחה במקרים אלו חלים בו זמנית.
אולם, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תב"ע, קיים פער זמן, שאינו קצוב מראש, בין אירוע המס ואירוע מימוש הזכויות, כלומר, בין מועד הטלת היטל ההשבחה וחישובו, שחלים ביום אישור התב"ע, לבין מועד החיוב בתשלום בפועל של היטל ההשבחה, שחל במועד מכירת הנכס.
במקרה כזה, קביעת שווי ההשבחה נעשית כאמור בהתאם לעליית שווי המקרקעין במועד אירוע המס / אישור התב"ע, כאשר לכך מתווספת הצמדה בלבד עד למועד התשלום בפועל / מכר הנכס.
כתוצאה מכך יכולים לחול מצבים בהם תתבטל החבות בהיטל השבחה במהלך חלוף הזמן שבין שני המועדים הללו וזאת למשל במקרה בו לאחר אישור התב"ע שהשביחה והעלתה את ערך המקרקעין תאושר תב"ע אחרת שדווקא תגרע מערך המקרקעין, או במקרה בו יחולו פטורים אשר יבטלו את החיוב בהיטל ההשבחה שטרם שולם.
סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק קובע את רשימת המקרים בהם יינתנו פטורים מתשלום היטל השבחה. סעיף 19(א) לתוספת דן בפטור שמוענק בשל מצבו הכלכלי של הנישום ואילו סעיפים 19(ב) ו-19(ג) לתוספת דנים בפטורים שמוענקים בשל סוג המקרקעין שבהם חלה ההשבחה.
לדוגמא, במקרים בהם מדובר בהשבחה של מקרקעין באזור שהוכרז כשכונת שיקום, או של מקרקעין למגורים ביישוב שהוכרז עליו בצו שלא תחול לגביו חובת תשלום היטל השבחה, השבחה במקרקעין של מוסד ללא כוונות רווח שעוסק בחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט, אשר משמשים למטרות אלו ועוד.