כלומר, החוק מפריד בין אירוע המס, שיוצר את החבות הרעיונית בתשלום היטל ההשבחה ואשר חל במועד אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג שהשביחו את שווי המקרקעין, לבין אירוע תשלום המס, שיוצר את החבות המעשית בתשלום היטל ההשבחה וחל במועד מימוש הזכויות שנוצרו בעקבות השבחת המקרקעין.
במילים אחרות, אירוע המס הינו האירוע שרק מקים את עצם החבות בתשלום ההיטל, אך הוא עדיין איננו מחייב את הנישום גם לשלם אותו בפועל. לעומת זאת, אירוע תשלום המס הינו האירוע שכבר מחייב את הנישום גם לשלם לפועל את ההיטל. לפיכך, רק במועד זה יוצאת למעשה הדרישה לתשלום ההיטל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בצירוף שובר לתשלום.
משמעות מימוש זכויות במקרקעין לגבי אופן חישוב היטל השבחה
בעוד שמועד מימוש הזכויות הינו המועד שבו יש לשלם את היטל ההשבחה, חישוב הקרן של סכום היטל ההשבחה נקבע כבר נכון ליום אירוע המס ולא נכון למועד מימוש הזכויות.
סכום היטל ההשבחה הינו מחצית שווי ההשבחה. לפיכך, מועד קביעת שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית, לדוגמא, נעשה כבר במועד אישור התכנית וזאת בהתאם לעליית שווי המקרקעין באותה עת בעקבות אישור התוכנית, בהשוואה לשווי המקרקעין במועד שלפני אישור התכנית.
לסכום הקרן של היטל ההשבחה, שכאמור נקבע נכון למועד אירוע המס, יש להוסיף הפרשי הצמדה וזאת ממועד אירוע המס ועד למועד מימוש הזכויות וכן מלאחר מועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל.
הפרשי ההצמדה ממועד אירוע המס ועד למועד מימוש הזכויות, מחושבים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית.
הפרשי ההצמדה ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל, מחושבים בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 וזאת כאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית.
מתי חל מימוש זכויות במקרקעין בהקשר של היטל השבחה?
מימוש זכויות במקרקעין מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק כאחת משלוש הפעולות הבאות:
1. קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתת אלמלא אישור התכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
2. התחלת השימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר לראשונה במסגרת אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה.
3. העברת הזכויות בנכס המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין, כגון העברה מכח ירושה והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. קרוב משפחה מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
כלומר, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור הקלת בנייה או מאישור שימוש חורג, מימוש הזכויות חל במועד בו ניתן אישור הקלת הבנייה או השימוש החורג. כלומר, בשני המקרים הללו אירוע המס ומימוש הזכויות מתרחשים למעשה בו זמנית ובאותו מועד, הוא מועד מתן היתר האישור.
לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תוכנית, מימוש הזכויות חל במועד העברת הזכויות בנכס. כלומר, קיים פער זמן בין אירוע המס, שחל במועד אישור התכנית, לביו מימוש הזכויות, שחל מאוחר יותר, במועד העברת / מכר הזכויות בנכס.
מתי חל מימוש זכויות במקרקעין בשל השבחה שחלה בעקבות אישור תכנית?
כאמור, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית, מועד מימוש הזכויות, שבו יש לשלם את היטל ההשבחה, חל במועד העברת הזכויות בנכס, כאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק.
במסגרת הליך ע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, דן בית המשפט העליון בשאלה מתי בדיוק חל מועד מימוש הזכויות בעסקת מכר מקרקעין, לצורך תשלום היטל השבחה. האם כבר במועד כריתת הסכם מכר המקרקעין שמעביר את הזכויות בנכס, או שמא רק מאוחר יותר, במועד רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין / טאבו.
לשאלה זו יש חשיבות מבחינת אופן חישוב הפרשי ההצמדה שיש להוסיף לתשלום סכום הקרן של היטל ההשבחה. כפי שצוין לעיל, לסכום הקרן של היטל ההשבחה, שנקבע כבר במועד אירוע המס, יש להוסיף, עד למועד המימוש, הפרשי ההצמדה שמחושבים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם וזאת כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית.
ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל, יש להוסיף הפרשי הצמדה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980, כאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית.
בית המשפט העליון קבע שמועד מימוש הזכויות לגבי עסקת מכר מקרקעין בהקשר של תשלום היטל השבחה חל כבר במועד כריתת הסכם המקרקעין ולא במועד רישום העברת הזכויות בטאבו.
הנימוק לכך הוא שאין כל סיבה לראות במועד הרישום צומת דרכים או מועד בעל חשיבות מיוחדת לגבי קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה, שכן ההתעשרות של המוכר מכח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות במסגרת הסכם מכר המקרקעין.
עורכי הדין במשרדנו משקיעים זמן ומאמצים על מנת לעדכן את תוכן האתר בקביעות. במידה ולא מצאת מענה לכלל שאלותיך בנושא מימוש זכויות במקרקעין ו/או כל נושא אחר הקשור להיטלי השבחה, אנו מזמינים אותך לפנות לעורכת הדין רחל שחר כדי לקבל ייעוץ משפטי אישי.
הסבר משפטי מתי חל מימוש זכויות במקרקעין, מה המשמעות של מימוש זכויות לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה ואיך זה משפיע עליך…