אולם, האם השמאי המכריע מוסמך במקרה כזה גם לקבוע היטל השבחה שהינו גבוה יותר מזה שנקבע על ידי הוועדה המקומית?
שאלה זו נדונה והוכרעה בהליך עמ"נ 48410-01-14 אוברקוביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פ"ת.
תיק זה עסק בבעלים של מקרקעין שמכרו אותו בתמורה לסך של 4,100,000 ₪ ונדרשו לשלם בגין עסקה זו על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפ"ת היטל השבחה בסכום של 682,442 ₪. הבעלים הגישו שומה נגדית באמצעות שמאי מטעמם, בסך של 145,805 ₪ בלבד.
לאור המחלוקת שהתעוררה בעניין זה בין השמאי שלהם לשמאי הוועדה, הגישו הבעלים של המקרקעין בקשה למנות שמאי מכריע. אבל, השמאי המכריע שמונה קבע שהיטל ההשבחה צריך להיות בסכום של כ-832,000 ₪, כלומר, בכ-150,000 ₪ יותר גבוה מהיטל ההשבחה שנקבע על ידי הוועדה המקומית עצמה.
בעלי המקרקעין הגישו ערר על החלטת השמאי המכריע בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בטענה לפיה השמאי המכריע אינו מוסמך לקבוע סכום היטל השבחה שהינו גבוה מזה של הוועדה המקומית.
ברם, וועדת הערר דחתה את הערר, בקובעה שלא רק שהשמאי המכריע מוסמך ורשאי לקבוע היטל השבחה גבוה מזה של הוועדה המקומית, אלא שהוא אף חייב לעשות זאת, במקרה בו הוא סובר כך.
בעלי המקרקעין לא ויתרו והגישו ערעור מינהלי על החלטת וועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. אולם, גם בית המשפט המנהלי דחה את טענתם הנ"ל.
בית המשפט המנהלי קבע שהשמאי המכריע מוסמך גם לקבוע היטל השבחה שהינו גבוה משל הוועדה המקומית וזאת מאחר ותפקידו של השמאי המכריע הינו לקבוע את מס האמת שחל על האזרח, ללא תלות בשומות הצדדים, לרבות גובה שומת הוועדה המקומית. בית המשפט המנהלי קבע הלכה זו בהסתמך על תכלית החוק, לשון החוק והפסיקה.
תכלית החוק
מבחינת תכלית החוק, ציין בית המשפט שתכליתו של תיקון 84 לחוק, אשר בין היתר ייסד גם את מוסד השמאי המכריע במתכונתו החדשה, הייתה להפסיק את אי הסדרים שהיו קיימים בעבר לגבי חיובי היטל ההשבחה.
עוד הוסיף בית המשפט, כי מטרתו העיקרית של כינון מוסד השמאי המכריע הייתה לשום את השומה הנכונה והאמיתית ולמנוע הפעלת לחצים ועריכת הסכמים בלתי ראויים בין הוועדות המקומיות לבין נישומים, אשר הביאו לגביית היטלי השבחה שלא היו בגדר מס אמת.
לשון החוק
מבחינת לשון החוק, ציין בית המשפט שלשון סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית קובעת כי הפניה לשמאי המכריע הינה לצורך "הכרעה בעניין גובה החיוב". כלומר, על השמאי המכריע להכריע בעניין גובה החיוב ולא להכריע בין שמאויות ושומות הצדדים. מסקנה זו נתמכת גם בלשון סעיף 14(ב)(3) לתוספת השלישית, אשר אף היא קובעת שהשמאי המכריע "ידון ויכריע לגבי גובה החיוב".
בנוסף, סעיף 13א לתוספת השלישית קובע כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, וועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין".
כלומר, כל הגופים הנמנים בסעיף זה, קרי, השמאי המכריע, וועדת הערר ובית משפט, רשאים לקבוע את היטל ההשבחה לפי שיקול דעתו וזאת ללא כל מגבלה ולרבות ללא מגבלת גובה שומת הוועדה.
פסיקת ביהמ"ש
מבחינת הפסיקה, הסתמך בית המשפט המנהלי על שורה ארוכה של פסקי דין אשר קבעו שהשמאי המכריע הינו עצמאי לחלוטין בשיקול דעתו וכי עליו לקבוע באופן נייטראלי ואובייקטיבי את מס האמת שחל על האזרח, בין אם הוא גבוה ובין אם הוא נמוך משומת הוועדה המקומית.
כך לדוגמא נקבע, בין היתר, על ידי בית המשפט העליון בתיק בר"מ 6744/14 ג'י ישראל מרכזים בע"מ נ' הוועדה המקומית ראשל"צ.
עוד קבע בית המשפט המנהלי כי משנקבעה שומה על ידי השמאי המכריע, אז הוועדה המקומית מחויבת לגבות את היטל ההשבחה אך ורק בהתאם לסכום שפסק השמאי המכריע וזאת ככל ששומה זו לא שונתה על ידי וועדת הערר או בית המשפט. כך גם נקבע בע"א (מחוזי מרכז) 44846-10-12 יעקב זאדה נ' עיריית רחובות.
לפני שפונים לשמאי מכריע, חשוב לדעת האם השמאי המכריע מוסמך גם לקבוע היטל השבחה גבוה יותר מזה שנקבע על ידי הוועדה המקומית…