על וועדת הערר לדון בערר של הנישום ולהכריע בו בהחלטה מנומקת, באופן לפיו היא מקבלת את הערר או דוחה אותו, במלואו או בחלקו. גם על החלטת ועודת הערר בערר על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
היקף שיקול הדעת של וועדת הערר בערר על החלטת שמאי מכריע
הרכב וועדת הערר כולל 3 חברים ובהם יו"ר שהינו עורך דין שמתמחה בתחום התכנון והבנייה, נציג מתכנן המחוז שבקיא בענייני תכנון ובנייה וכן בעל תואר אקדמי בתחום הכלכלה, מינהל עסקים, ראיית חשבון או ההנדסה, או השכלה מתאימה אחרת ובלבד שאינו עובד המדינה או עובד וועדה מקומית או רשות מקומית שבאותו מחוז.
ניתן ללמוד על היקף שיקול דעתה וסמכותה של וועדת הערר להתערב בהחלטת השמאי המכריע מהחלטת בית המשפט העליון בהליך בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר.
אמנם פסק הדין הנ"ל ניתן לגבי שמאי מכריע שמונה לדון בתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אולם בפסיקה מאוחרת יותר נקבע שהוא יפה גם לגבי שמאי מכריע שמונה לדון במחלוקות לגבי היטלי השבחה.
פסק הדין בתיק גלר קבע כי למרות שלשון החוק אינה מגבילה לכאורה את סמכותה של וועדת הערר להתערב בשומה המכריעה, אזי התערבותה של הוועדה המקומית מוגבלת לשני סוגים של פגמים שנפלו בשומה המכרעת: טעות מהותית/ דופי חמור וכן פגם מנהלי וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין רחל שחר.
1. טעות מהותית או דופי חמור. מדובר במקרים בהם הקביעות או הממצאים שקבע השמאי המכריע נגועים בבעיות הבאות:
- הממצאים נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם.
- ההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות.
- השמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל.
- חוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה.
לגבי הרציונאל להתערבות במקרים שבהם נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית או דופי חמור כאמור לעיל, הבהיר בית המשפט העליון כי ההנחה העומדת בבסיס מינויו של שמאי מכריע היא שהוא ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות שמאיות שהונחו לפתחו וזאת ביחס לוועדת הערר.
מנגד יש גם לזכור כי וועדת הערר היא טריבונל מינהלי שחבריו נהנים ממומחיות בתחום דיוניו. אמנם, אין הכרח שאחד מחברי הוועדה יהיה שמאי מקרקעין בהכשרתו, אולם כל חבריה בעלי ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבנייה ובתור שכאלה הם אינם הדיוטות בכל שאמור בשיטות שמאיות מקובלות המשמשות להערכת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין מתכנית.
לפיכך נקבע שחברי וועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר, אולם וועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור, כפי שפורט לעיל. לעומת זאת, וועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת.
2. פגם היורד לשורש המעשה המינהלי. מדובר במקרים בהם נמצא שהשמאי המכריע לקה בפגמים מנהליים מהסוג של ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא בזה.
השלכות הגשת הערר על מימוש הזכויות
בהתאם לסעיף 14(ה) לתוספת הגשת ערר בפני וועדת הערר או ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים לפי סעיף 14 לתוספת לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין, אם הנישום שילם את ההיטל.
יחד עם זאת, אם הערר או הערעור הוגשו על ידי נישום שמבקש היתר בנייה לצורכי מגוריו או מגורי קרובו, הם לא יעכבו את מתן ההיתר בתנאי שהנישום נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת. במקרה כזה יחולו על ערובה זו הוראות סעיף 8(ב) לתוספת.
חשוב להבין שהגשת ערר על החלטת שמאי מכריע דורשת ידע וניסיון ולכן מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום של היטלי ההשבחה. עורכי הדין במשרדנו ייצגו נישומים בערעורים על החלטת שמאי מכריע ונשמח להעניק גם לך סיוע משפטי מותאם אישית, בדרך להשגת תוצאות חיוביות ופתרון המחלוקת בנוגע לגובה החיוב בהיטל ההשבחה.
למידע נוסף פנה/י אל עורכת הדין רחל שחר!
היקף שיקול הדעת של וועדת הערר בערר על החלטת שמאי מכריע וההשלכות של הגשת הערר על מימוש הזכויות…