מתי חל מועד אירוע המס בהקשר של היטל השבחה ומהי משמעותו?
מועד אירוע המס בהקשר של היטלי השבחה חל במועד אישור התכנית, או ההקלה, או השימוש החורג, אשר השביחו את שווי המקרקעין והעלו את ערכו.
משמעות מועד אירוע המס, מבהירה עורכת הדין רחל שחר, מומחית בתחום של היטלי השבחה, הינה שבמועד זה נוצרת רק עצם החבות הרעיונית בלבד בתשלום היטל ההשבחה, אולם אין עדיין גם חובה לשלם אותו בפועל.
מתי חל מועד מימוש הזכויות בהקשר של היטל השבחה ומהי משמעותו?
מועד מימוש הזכויות במקרקעין בהקשר של היטל השבחה חל בכל אחד משלושת האירועים הבאים וזאת כאמור בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965:
1. קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
2. התחלת השימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר לראשונה במסגרת אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה.
3. העברת הזכויות בנכס המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין, כגון העברה מכח ירושה והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. קרוב משפחה מוגדר כבן זוג, הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
משמעות מועד מימוש הזכויות במקרקעין הינה שבמועד זה נוצרת גם החבות המעשית לשלם בפועל את היטל השבחה ועל כן רק במועד זה יוצאת למעשה הדרישה לתשלום ההיטל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בצירוף שובר לתשלום.
מבחינה פרקטית, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור הקלת בנייה או מאישור שימוש חורג, מימוש הזכויות חל למעשה כבר במועד בו ניתן אישור הקלת הבנייה או השימוש החורג. לפיכך, בשני המקרים הללו אירוע המס ומימוש הזכויות מתרחשים למעשה בו זמנית ובאותו מועד, הוא מועד מתן היתר אישור ההקלה או השימוש החורג.
לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור תכנית, מימוש הזכויות חל במועד העברת הזכויות בנכס. כלומר, במקרה זה אכן קיים פער זמן בין אירוע המס, שחל במועד אישור התכנית, לבין מימוש הזכויות, שחל מאוחר יותר, במועד העברת / מכר הזכויות בנכס, כאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק ועל כן במקרה זה אכן מדובר בדחיית מס בפועל.
בעניין זה התעוררה בפסיקה השאלה מתי בדיוק חל מועד מימוש הזכויות בגין אישור תכנית במסגרת עסקת מכר מקרקעין. האם הוא חל כבר במועד כריתת הסכם מכר המקרקעין שמעביר את הזכויות בנכס, או רק לאחר מכן, במועד רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין / טאבו.
לשאלה זו יש משמעות מבחינת אופן חישוב הפרשי ההצמדה שיש להוסיף לתשלום סכום הקרן של היטל ההשבחה. שכן, למרות שמועד תשלום ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות, חישוב הקרן של סכום היטל ההשבחה נקבע נכון ליום אירוע המס ולא נכון למועד מימוש הזכויות.
לסכום הקרן של היטל ההשבחה יש להוסיף פעמיים הפרשי הצמדה. תחילה יש להוסיף הפרשי הצמדה ממועד אירוע המס ועד למועד מימוש הזכויות, שמחושבים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית לחוק.
לאחר מכן, יש להוסיף הפרשי הצמדה גם ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל, אשר מחושבים בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 וזאת כאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית לחוק.
במסגרת הליך ע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשיה, מחוז המרכז, קבע בית המשפט העליון שמועד מימוש הזכויות לגבי עסקת מכר מקרקעין בהקשר של תשלום היטל השבחה חל כבר במועד כריתת הסכם המקרקעין ולא במועד רישום העברת הזכויות בטאבו.
בית המשפט העליון נימק זאת בכך שאין כל סיבה לראות במועד הרישום בטאבו כצומת דרכים או כמועד בעל חשיבות מיוחדת לגבי קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה.
זאת מאחר שההתעשרות של המוכר מכוח ההשבחה, אשר בגינה הוא נדרש לשלם היטל השבחה, יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות במסגרת הסכם מכר המקרקעין ועוד לפני רישום הזכויות בטאבו. לפיכך, יש לקבוע שמועד מימוש הזכויות חל כבר במועד כריתת הסכם המקרקעין.
שאלות נוספות בנוגע להבדלים בין מועד אירוע המס למועד מימוש הזכויות ו/או נושאים נוספים הקשורים להיטלי השבחה? פנה/י אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משפטי אישי!
הסבר משפטי אודות ההבדלים בין מועד אירוע המס למועד מימוש הזכויות כשמדובר בהיטלי השבחה…