שאלה זו נדונה והוכרעה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין שניתן על ידו ביום 3.9.2014 בהליך רע"א 725/05 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' בלוך, שקבע כי ניתן להטיל חיוב בהיטל השבחה גם על מי שמוגדר כבר רשות במקרקעין של המינהל, אך מעמדו מבחינה מהותית הינו כשל חוכר לדורות. יצויין כי בית המשפט העליון גם דחה בקשה לעריכת דיון נוסף בתיק זה ביום 9.12.2014.
תיק זה עסק בשני בני זוג בשם בלוך אשר החזיקו בחלקת מקרקעין בישוב גבעת עדה, במעמד של ברי רשות.
שני בני הזוג הינם חברי האגודה החקלאית השיתופית גבעת עדה, אשר שוכרת ממינהל מקרקעי ישראל מקרקעין במעמד של בר רשות במשך עשרות שנים, במסגרת חוזה משבצת תלת-שנתי מתחדש וגם משכירה אותו לחברי האגודה, כולל בני הזוג בלוך, במעמד של ברי רשות בחלקה שלהם.
בשנת 1985 אושרה תכנית מיתאר ששינתה את זכויות הבנייה במקרקעין ואיפשרה לזוג בלוך לבנות שתי יחידות מגורים בחלקה שלהם, במקום אחת.
בני הזוג הגישו בשנת 2002 בקשה להיתר בנייה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כדי לבנות יחידת מגורים נוספת בחלקה שלהם. הוועדה נענתה לבקשתם, אך ביחד עם היתר הבנייה, היא גם שלחה להם דרישה לתשלום היטל השבחה בעקבות אישור התכנית החדשה, בטענה לפיה מעמדם של הזוג בלוך הינו למעשה כשל חוכרים לדורות ולכן ניתן להטיל גם עליהם היטל השבחה.
הזוג בלוך הגיש ערעור על דרישת היטל ההשבחה בפני בית המשפט השלום, כפי שניתן היה לעשות אז, לפני תיקון 84 לחוק והערעור התקבל על ידו. הוועדה המקומית ערערה על החלטה זו בפני בית המשפט המחוזי ונדחתה על ידו.
הוועדה לא ויתרה והגישה ערעור גם בית המשפט העליון, שכאמור קיבל את עמדתה וקבע שניתן להטיל היטל השבחה גם על ברי רשות שבפועל מעמדם הינו כשל חוכרים לדורות ולמרות שהם אינם מוגדרים מבחינה קניינית ופורמאלית כחוכרים לדורות וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עוה"ד רחל שחר.
טענות הצדדים בעד ונגד
הוועדה המקומית טענה שמעמדם בפועל של הזוג בלוך הינו כשל חוכרים לדורות ולא כשל ברי רשות וכי יש לפרש את המונחים בעלים וחוכר לדורות שבחוק ככוללים גם ברי רשות חברים באגודות שיתופיות המחזיקים במקרקעין לאורך שנים ואינם צפויים להיות מפונים ממנו על ידי המינהל.
עוד נטען כי בני הזוג בלוך הינם למעשה הנהנים הישירים מתכנית השבחת המקרקעין ולכן יש לחייב אותם בהוצאות התכנית שהשביחה את המקרקעין וזאת לאור מטרת החוק והיגיון של היטל ההשבחה, שהינם לממן את ההוצאות שהשקיעה הוועדה לצורך הכנת התכנית.
בני הזוג בלוך טענו שלשון החוק במקרה דנן הינה ברורה וחד משמעית ואינה מאפשרת לחייב בהיטל השבחה את מי שאינו בעלים או חוכר לדורות ועל כן לא ניתן לחרוג ממנה ולא ניתן לאמץ פרשנות שאינה עולה בקנה אחד עמה.
כך קבע בית המשפט
בית המשפט העליון קבע כי לאור כללי פרשנות דיני המס, עקרונית ניתן לפרש את המונח חוכר לדורות שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית, כמונח שכולל גם ברי רשות אשר מבחינה מהותית מעמדם במקרקעין הינו כשל חוכרים לדורות.
בהמשך לכך קבע בית המשפט העליון שמעמדם של ברי הרשות במקרקעין של המינהל הינו מבחינה מהותית כשל חוכרים לדורות במקרקעין שלו וזאת מאחר שמערך הזכויות והחובות של ברי הרשות הללו הינו למעשה כשל החוכרים לדורות הללו. שכן, למרות שמדובר בחוזה תלת שנתי מתחדש, בפועל, כוונת המינהל הינה להשכיר לברי הרשות את המקרקעין לטווח ארוך והוא גם גובה מהם דמי שכירות בשיעור של דמי חכירה.
בדומה לחוכרים לדורות, גם ברי הרשות זכאים להעביר את זכותם בנכס לאחרים וזאת בכפוף לקבלת אישור המינהל ותשלום דמי הסכמה למינהל. גם ההסדר לגבי העברת זכויות במקרקעין במקרה של מיתה ומדיניות הפיצוי במקרה של החזרת הקרקע למינהל בעקבות שינוי ייעוד זהה, הינם זהים לגבי ברי רשות וחוכרים לדורות.
עוד צויין כי מבחינת תכלית החוק, יש לקבוע שמי שמתעשר כתוצאה מאישור תכנית משביחה שהעלתה את ערך המקרקעין שלו, צריך לשתף את יתר חברי קהילתו בהתעשרותו, באמצעות תשלום היטל ההשבחה, שנועד לממן את ההוצאות שהשקיעה הרשות המקומית לצורך הכנת אותה תכנית.
לפיכך ומאחר ומעמדם בפועל של ברי הרשות במקרקעין של המינהל, הינו כאמור כשל חוכרים לדורות ומעמדם זה מאפשר להם ליהנות באופן ישיר מתכנית ההשבחה ולממש את זכויותיהם הנובעות ממנה, בדומה לחוכרים לדורות, אז מן הראוי להטיל היטל השבחה גם על ברי הרשות הללו.
שאלות נוספות? פנה/י לקבלת ייעוץ משפטי אישי ללא התחייבות!
ביהמ"ש העליון קבע שניתן להטיל היטל השבחה גם על מי שמוגדר כבר רשות במקרקעין של המנהל, אך מעמדו מבחינה מהותית כשל חוכר לדורות.