בית המשפט השיב על שאלה זו בשלילה וזאת במסגרת פסק הדין שניתן בתיק עמ"נ 44789-11-13 הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' גולדן פוינט בע"מ, שהתנהל בפני בית המשפט המחוזי מרכז.
תיק זה עסק בהיטל השבחה שהוטל על שתי חלקות קרקע צמודות בשטח כולל של כ-6.2 דונם, אשר ייעודן שונה והושבח מייעוד של קרקע חקלאית לייעוד של תחנת דלק.
פסק הדין אינו מבהיר בצורה ברורה את עובדות המקרה והשתלשלות ההליכים עד להגעתם לבית המשפט, אולם כפי הנראה הבעלים של המקרקעין הגישו ערר על גובה החיוב בהיטל השבחה שהוטל עליהם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל ההשבחה.
ועדת הערר מינתה שמאי מכריע ואימצה את השומה שהוא קבע במסגרת החלטתה בערר.
בעקבות זאת הגישו שני הצדדים, הן הוועדה המקומית והן הבעלים של המקרקעין, ערעורים מנהליים על החלטת וועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, שאיחד את הדיון בשניהם.
טענות הצדדים
הוועדה המקומית טענה בערעורה שהשומה של השמאי המכריע הינה שגויה, מאחר שהוא שינה את אופן קביעת שווי המצב החדש של המקרקעין, כך שהוא קבע שווי זה על בסיס טיוטת הסכם והיוון דמי השכירות שצפויים להתקבל במסגרתו, אולם הוא עשה זאת בהתייחס לחלקה אחת בלבד, שממנה היו אמורים להתקבל דמי השכירות, במקום להעריך את השווי הכולל של שתי החלקות במצבן החדש.
בית המשפט קיבל טענה זו באופן לפיו נקבע כי היה על השמאי לשום את המצב החדש בכל המקרקעין ולא להסתפק רק בחלק ממנו וכי מדובר בעניין ברור ופשוט, שאינו דורש הנמקה מיוחדת.
הבעלים של המקרקעין טענו בערעורם שהשומה של השמאי המכריע הינה שגויה, מאחר שהיא התבססה על תחשיב השבחה של העסק, במקום על השבחת המקרקעין.
בית המשפט קיבל גם טענה זו, בקובעו כי שומת השמאי המכריע אכן התבססה על השבחת העסק וזאת בניגוד להגדרת המונח השבחה לפי החוק, שלפיו ההשבחה היא עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית.
כלומר, רק השבחה שנובעת מהתכנית ומהתכונות הקרקעיות הינה ברת חיוב בהיטל השבחה ולא השבחה הנובעת מהפעילות העסקית שאין בינה לבין התכנית כל קשר.
שכן, היטל ההשבחה מושתת בעיקרו על התעשרות שנוצרה בעקבות פעילות תכנון שלפי חוק התכנון והבנייה וללא התעשרות ספציפית זו, לא ניתן להטיל היטל השבחה.
כלומר, לא ניתן להטיל היטל השבחה על התעשרות על דרך הסתם של בעל המקרקעין, אלא אך ורק על התעשרות שנוצרה מאירועי תכנון שלפי חוק התכנון והבנייה. כך נקבע בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.
מהלכה זו עולה שצריך להיות קשר סיבתי ישיר בין השינוי התכנוני לבין ההשבחה ויש להדגיש כי ההשבחה צריכה לנבוע כל כולה מאישור התכנית המשביחה.
לפיכך גם ברור שלא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת בקרקע, לבין חישוב ההשבחה.
בהתאם לכך נקבע שעל השמאי המכריע להעריך את המצב החדש במנותק מן הפעילות העסקית וזאת כפי שהוא היה עושה אילו התבקש ליתן חוות דעת לצורך סעיף 197 לחוק.
לגבי הערכת שווי מקרקעין לצורך סעיף 197 לחוק נפסק, שתכנית סטטוטורית המקטינה את נפחי התנועה בדרך הגובלת בתחנת תדלוק, אינה מזכה כלל את בעל התחנה בפיצויים וזאת משום שאין היא פוגעת בתכונות הקרקעיות של המקרקעין עליהם ניצבת התחנה, אלא נוגעת לפעילות העסק ולתפעולו. כך נקבע בע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון נ' קורן.
בהמשך לכך הורה בית המשפט להחזיר את התיק לוועדת הערר, כדי שהיא תבקש מהשמאי המכריע לערוך חוות דעת חדשה על פי העקרונות האמורים לעיל ולאור פסיקתו של ביהמ"ש העליון וזאת בהתייחס לכל שטח המקרקעין ולא רק לחלק ממנו.
במידה ויש לכם שאלות נוספות, עורכת הדין רחל שחר, מומחית בתחום היטלי השבחה, תשמח לענות.
פנו עכשיו לייעוץ משפטי אישי בנושא!
ביהמ"ש קבע בפס"ד שניתן בתיק עמ"נ 44789-11-13 הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת נ' גולדן פוינט בע"מ, שלא ניתן להטיל היטל על השבחת עסק.