הסבר על זכויות מותנות בהקשר של היטלי השבחה ותשובה לשאלה האם ומתי הזכויות המותנות מהוות השבחה נוספת של המקרקעין…זכויות מותנות, היטלי השבחה, היתר בנייה, מכירת מקרקעין, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, זכויות מעין מוענקות, רחל שחר
השאלה שנשאלה במקרה כזה היא האם ניתן לגבות בו היטל השבחה לא רק בעת מכירת המקרקעין על ידי בעל המקרקעין, אלא גם בעת קבלת אותו אישור על ידי הקונה.
לשם המחשת השאלה, נניח לדוגמא שאושרה תכנית כלשהי שמעניקה זכויות מסוימות, כגון ניוד שטחי בנייה בין קומות, הוספת שטחי בנייה עיקריים בגין תוספת קומות וכדומה, אולם היא מתנה את קבלתן של אותן זכויות בקבלת אישור נוסף מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לאחר זמן מה, המקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים, כך שהמוכר שילם היטל השבחה. כעבור זמן מה נוסף מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בנייה.
האם ומתי הזכויות המותנות מהוות השבחה נוספת של המקרקעין?
הוועדה המקומית מאשרת את הזכויות המותנות ומוציאה לקונה היתר בנייה מתאים, אולם כעת היא מבקשת גם מהקונה לשלם היטל השבחה וזאת בטענה לפיה אישור הזכויות המותנות מהווה גם הוא השבחה נוספת, בפני עצמה. האם היא רשאית לעשות זאת, או שמא אפשר לומר שהיטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם למעשה במועד מכירת המקרקעין?
שאלה זו נדונה והוכרעה על ידי ביהמ"ש העליון בהליך רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' רון. בתיק זה נדונה תכנית מתאר מקומית שחלה על מקרקעין בעיר גבעתיים.
בתכנית המתאר הוענקו זכויות מסוימות כך שתחולתן הותנתה באישור נוסף שתיתן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לאחר שהמקרקעין נמכרו והיטל ההשבחה בגין התכנית שולם על ידי המוכר, ביקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שנכללו בה והגיש בקשה להיתר בנייה. בקשתו אושרה, אך בד בבד נשלח לו גם חיוב בתשלום היטל השבחה.
לא הייתה מחלוקת כי אישור הזכויות המותנות אכן הביא לעליית שוויים של המקרקעין. יחד עם זאת, התעוררה מחלוקת לגבי השאלה האם יש לחייב גם את הקונה בתשלום היטל השבחה בעקבות אישור הזכויות המותנות וזאת בנוסף על ההיטל שכבר שילם המוכר בעת מכירת המקרקעין ואם כן, מהו התאריך הקובע לחישוב ההשבחה בגינן. ביהמ"ש העליון נתן לשאלה זו תשובה חיובית בנסיבות מסוימות וזאת כפי שיוסבר להלן.
תחילה נקבע שיש להבחין בין תכנית שכוללת זכויות הכפופות להליכי קבלת אישור הקלה, שבה הזכויות אינן מובטחות, מאחר שבקשת ההקלה עלולה להיתקל בהתנגדויות, לבין תכנית שכוללת זכויות שאינן כפופות להליכי קבלת אישור הקלה, שאז קיים "גשר ברזל" המוליך אל הענקת הזכויות ועל כן הן הופכות לזכויות מעין מוקנות.
כאשר מדובר בתכנית שכוללת זכויות מעין מוענקות, יש להבדיל בין מצב בו בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין בין אישור התכנית לבין מועד אישור הזכויות המותנות בפועל וקבלת היתר הבנייה, שאז קיימים שני מועדי מימוש זכויות: מועד מכירת המקרקעין על ידי בעל המקרקעין ומועד אישור הזכויות המותנות וקבלת היתר הבנייה על ידי הקונה, לבין מצב שבו הוא לא מוכר אותם בין השלבים הללו. שאז קיים מועד מימוש זכויות אחד בלבד, הוא מועד קבלת היתר הבנייה על ידי המוכר.
כאשר מדובר במצב הראשון, בו בעל המקרקעין מוכר את המקרקעין בין אישור התכנית לבין מועד אישור הזכויות המותנות וקבלת היתר הבנייה, כך שהקונה הוא שמקבל את היתר הבנייה, אירוע המס יחול במועד אחד בלבד וזאת במועד אישור התכנית ולא במועד אישור הזכויות המותנות, אך מועד מימוש הזכויות יהיה דו-שלבי: בעת מכירת המקרקעין ובעת שניתן היתר הבנייה.
במקרה כזה ייגבה מהמוכר היטל השבחה חלקי בעת מכירת המקרקעין וכן ייגבה מהקונה תשלום השלמת ההיטל בעת מתן היתר הבנייה. כלומר, במקרה בו בכל אחד מהשלבים היה בעל מקרקעין שונה, ניתן לחייב את כל אחד מהם בתשלום היטל השבחה וזאת לפי מידת הניצול שהוא ניצל את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.
התאריך הקובע לצורך הערכת השומה הוא מועד תחילתה של התכנית, כך שיש לחשב השבחה זו בכללותה וזאת נכון למועד תחילת התכנית ולא נכון למועד אישור הזכויות המותנות בפועל ואין לראות באישור הזכויות המותנות אירוע מס נוסף.
מצד שני ועל אף שההשבחה בכללותה תחושב נכון למועד תחילת התכניות, אזי היטל ההשבחה ייגבה בשני מועדי מימוש שונים וזאת בהתאם למידה שבה ניצל הנישום את הזכויות המותנות בכל אחד מהם. מאחר שיום תחילת התכנית הוא המועד הקובע, הרי שמכאן ואילך יש להצמיד את הסכום פעמיים: פעם אחת עד ליום המכירה על ידי בעל המקרקעין ופעם שנייה עד ליום מתן היתר הבנייה לקונה.
לעומת זאת, כאשר מדובר במצב השני, בו בעל המקרקעין אינו מוכר את המקרקעין בין אישור התכנית לבין קבלת היתר הבנייה, כך שהמוכר הוא גם זה שמקבל את היתר הבנייה, אזי מועד המימוש יחול רק פעם אחת וזאת בעת מתן היתר הבנייה, כך שבמועד זה נבלעת ההשבחה במלואה בשלב אחד.
יש לך שאלות נוספות בנושא היטל השבחה על זכויות מותנות? פנה/י אל עורכי הדין שלנו!
הסבר על זכויות מותנות בהקשר של היטלי השבחה ותשובה לשאלה האם ומתי הזכויות המותנות מהוות השבחה נוספת של המקרקעין…