תוספת בנייה על הגג: מה קובע החוק ומתי זה אפשרי?

הגם שהרפורמה שנעשתה במסגרת תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע"ז-2017, נקבע כי היתר לבנייה על הגג יכול להינתן בדרך מקוצרת, הרי שאין הדבר פוטר מהחובה לבדוק את התב"ע החלה על מנת לדעת מהם כללי הבינוי הרלוונטיים.

לכל תב"ע כללים משלה, בין אם בגודל או בגובה החדר המותר בבנייה על הגג ובין אם במרחק מקיר הקצה עד לגבול הבניין. למשל, בתל אביב ובהרצליה ניתן לבנות חדר אחד על הגג עד לגודל של 40 מ"ר, בעוד שבגבעתיים גודל החדר מוגבל ל-23 מ"ר. בראשון לציון הגודל מוגבל ל-40 מ"ר או 65% משטח הגג, לפי הקטן בין השניים.

בנוסף, כמעט כל תכניות המתאר מחייבות כי היציאה לחדר זה תיעשה אך ורק במדרגות פנימיות ולא מחדר המדרגות של הבית המשותף.

על אף הכללים המותווים בתב"ע, הרי שניתן לפעול לשינוייה. זאת באמצעות הגשת בקשה לשינוי תב"ע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ככל שהבקשה תאושר ותקבל תוקף של תכנית מתאר נקודתית, הרי שייתכן כי תידרשו לשלם היטל השבחה. גובה ההיטל הינו מחצית השווי של עליית ערך הדירה.

לא אחת, מגישי הבקשות לשינוי תב"ע מעוניינים לשלם היטל השבחה הנמוך מזה הנקבע על ידי הוועדה המקומית או לא לשלם בכלל. לכן, ניתן לפנות לוועדת הערר לפיצוי והיטל השבחה לצורך מינוי שמאי מכריע או לפנות בערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים. פעולות אלו, לא אחת מצליחות לשנות את גובה היטל ההשבחה כפי שנקבע על ידי הוועדה המקומית.

דוגמאות למקרים שבהם אושרה בנייה על גג

בחולון שונו תכניות המתאר בכל הנוגע לבנייה על הגג מספר פעמים במרוצת השנים. כאשר ביקש תושב העיר למכור את ביתו, הוועדה המקומית דרשה ממנו היטל השבחה בגובה של כ-75,000 ₪.

זאת לאור שינויים לפיהם הותר לו לבנות חדר יציאה בגג, בגובה 2.5 מ' ובגודל של עד 40 מ"ר.

התושב טען כי אין כלל השבחה ופנה לוועדת הערר אשר מינתה שמאי מכריע. לבסוף נקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של כ-25,000 ₪ בלבד וזאת לפי שומה מס' 2256-2017-287, אשר פורסמה ביום 31.5.2018.

בקשר למקרה לעיל, ראוי לציין כי היטל השבחה נגבה על פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 בכל מקום בו אישור תכנית גרם לעליית שווי מקרקעין.

כלומר, אין צורך בביצוע תכנית שאושרה, אלא די בקיומה של תכנית שאושרה. כך נפסק לאורך השנים גם בנוגע לזכויות בנייה שנוספו לבניין וזאת אף אילו זכויות אלו לא נוצלו בפועל. לדוגמא כפי שאירע בערר חל/85044/10 תדבר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון.

במקרה אחר בירושלים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה העניקה הקלת בנייה לבניית קומה נוספת על הגג. לפיכך, דרשה היטל השבחה בסך של כ-440,000 ש"ח.

מגיש הבקשה לשינוי התב"ע טען מנגד כי ההשבחה עומדת כל כ-275,000 ₪ בלבד וממילא בירושלים ישנו נוהג לפיו לא נדרש לשלם היטל השבחה בגין בנייה על הגג.

השמאי המכריע לא קיבל טענות אלה והעמיד את גובה ההשבחה בשיעור אותו דרשה הוועדה מלכתחילה, כ- 440,000 ש"ח. זאת כפי שנקבע בשומה מס' 411-1743-2017, שפורסמה ביום 18.12.2017.

מה המסקנה?

על מנת לבנות תוספת בנייה בגג חובה לבחון את תכנית המתאר החלה ברשות המקומית בה הינכם מעוניינים לבנות, שכן, לכל רשות תכנית מתאר משלה. כמו כן, היה ובדעתכם לבנות באופן הנוגד את התכנית הקיימת, יש צורך להגיש בקשה לשינוי התכנית.

ככל שזו תאושר, קיים סיכוי משמעותי בו תידרשו לשלם היטל השבחה בגין אישור השינוי. לעיתים, באמצעות הליך ערעורי מתאים תוכלו להביא להפחתת היטל ההשבחה או ביטולו לחלוטין והכל תלוי נסיבות המקרה הספציפי.

עורכת הדין רחל שחר מביאה לפנינו מידע עדכני בנושא תוספת בנייה על גג ומבהירה באילו מקרים החוק מאפשר לבנות את התוספת…