כלומר, מדובר למעשה בדחייה זמנית של תשלום היטל ההשבחה, שהופכת לפטור כעבור 4 שנים במידה ובמהלכם נעשה שימוש עצמי בדירה והיא לא נמכרה לצד אחר, כאמור. אולם, הפסיקה הרחיבה את תחולתו של פטור זה וקבעה שיש להחיל אותו גם על פיצול דירת מגורים למספר יחידות מגורים אשר שטח כל אחת מהן, לאחר הפיצול, אינו עולה על 140 מ"ר.
כך נקבע בפסק הדין שניתן ביום 26.4.2017 בהליך עמ"נ 7175-10-16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' פנחס הירש, על ידי השופט דראל מבית המשפט המחוזי בירושלים ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים.
תיק זה עסק בארבע משפחות שהתאגדו ורכשו יחדיו בנין משותף בירושלים ובו שתי דירות מגורים גדולות ודו-מפלסיות, אשר השטח של כל אחת מהן עלה על 140 מ"ר וזאת על מנת לפצל את שתיהן לארבע יחידות דיור, עבור כל אחת מארבע המשפחות.
הבעלים קיבלו היתר בנייה שכלל גם היתר לפיצול הדירות ובהתאם לכך פיצלו את שתי הדירות הגדולות לארבע דירות מגורים קטנות, אשר שטח כל אחת מהן קטן מ-140 מ"ר. אולם, נוכח הוצאת היתר הבנייה, דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מהבעלים לשלם היטל השבחה בגין מימוש זכויות על פי תכנית.
הבעלים הגישו ערר על דרישה זו בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בנימוק לפיו יש להחיל על פיצול דירת מגורים אשר שטח כל אחת מיחידותיה לאחר הפיצול אינו עולה על 140 מ"ר, את אותו הפטור מהיטל השבחה שניתן בגין בנייה / הרחבה של דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
ועדת הערר קיבלה את הערר ובעקבות זאת הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ערעור מנהלי בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים.
המחלוקת לגבי אופן פרשנות תחולת הפטור
במסגרת הערעור, נחלקו הצדדים לגבי האופן לפיו יש לפרש את תחולת הפטור.
הוועדה המקומית טענה שיש לפרש את הוראת הפטור בגין בנייה / הרחבה של דירה פרשנות מצמצמת ולא להרחיב את תחולתו גם על פיצול דירה, מאחר שהוראה זו נועדה להעניק פטור מטעמים סוציאליים, לתוכניות שנועדו להקל על מצוקת דיור, תכניות לשיקום שכונות והקמת התיישבות חדשה וכן לסייע לאזרח להרחיב את דירת מגוריו הקטנה בלי שיצטרך לשאת בתשלום היטל השבחה.
לעומת זאת, פיצול דירה איננו בגדר בנייה / הרחבה ועל כן הענקת פטור בגין פיצול דירה בעצם נוגדת את כללי הפרשנות, הן מבחינת לשון החוק והן מבחינת מטרת החוק.
הבעלים טענו כי יש לאמץ את עמדת וועדת הערר, אשר קבעה כי לפי כללי הפרשנות הבוחנים את הלשון והתכלית הסוציאלית של החוק יש לפרש פירוש המקיים את הפטור גם לגבי פיצול דירה.
שכן, מבחינת לשון החוק, ניתן להכליל פיצול דירה בגדר פעולת בנייה של דירה חדשה, כאמור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית וזאת מאחר שלצורך ביצוע הפיצול נדרש היתר בנייה וכן נדרשות פעולות בנייה, לרבות בניית מדרגות חיצוניות ומכאן שהמדובר בבניית דירה חדשה.
עורכת הדין רחל שחר מסבירה שמבחינת התכלית הסוציאלית של החוק, ניתן לומר שהרחבת הזכויות למספר אנשים, שאינם תא משפחתי אחד, מקיימת אף היא את תכליתו הסוציאלית של הפטור, מאחר שהמדובר בארבע משפחות שרכשו יחד שתי דירות מגורים גדולות על מנת לאפשר לכל אחת מהמשפחות מגורים בדירה אחת קטנה.
נימוקי החלת הפטור בגין בניית / הרחבת דירת מגורים גם על פיצול דירה
בית המשפט הסכים עם הטענות לפיהן תכלית הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק הינה תכלית סוציאלית, אשר נועדה לאפשר לבעלי דירות לשפר את תנאי מגוריהם מבלי שהם יאלצו לשאת בנטל הכלכלי הנוסף של תשלום היטל ההשבחה.
גם בית המשפט העליון הבהיר שתכלית פטור זה היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות וכי הוא גם נועד לתרום לשיקום אזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור וזאת כאמור בהליך ע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים.
יחד עם זאת, בית המשפט גם קבע שתכלית סוציאלית זו, בדבר שיפור תנאי המגורים מבלי לשאת בהוצאות כבדות, מתקיימת לא רק כאשר מדובר בהרחבת דירת מגורים, אלא גם כאשר מדובר בפיצול דירה גדולה למספר יחידות קטנות וזאת מאחר ובכך מתאפשרת הרחבת היצע הדירות בשוק, דבר שאף הוא ראוי לקידום ועל כן אין להתערב בעמדת וועדת הערר שבחרה פרשנות המקיימת תכלית זו.
בהתאם לכך נדחה ערעור הוועדה המקומית, שגם חוייבה בתשלום הוצאות משפט בסך של 3,000 ₪.
משרדנו צבר ניסיון רב ומומחית בתחום של היטלי השבחה ונשמח להעניק לך ייעוץ משפטי אישי וסיוע בכל הנוגע לקבלת הפטור מהיטל השבחה בגין בנייה או הרחבה של דירת מגורים.
הסבר משפטי על המחלוקת לגבי אופן פרשנות תחולת הפטור מהיטל השבחה בגין פיצול דירה, הנימוקים להחלת הפטור ואופן קבלתו…