לתל אביב-יפו יש את ע/1 וזו מגדירה מרתף כחלל שבין הרצפה לתקרה ואשר לפחות 50% משטח הקירות החיצוניים הינו מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו. כן מורה התכנית כי בבתים צמודי קרקע תותר בניית קומת מרתף אחת ושתי קומות בבנייני מגורים.
בהרצליה תב"ע הר/2000/מ קובעת כי תותר קומת מרתף אחת וכן כי היא לא תבלוט מעל 0.8 מטרים מהמפלסים על פני הקרקע או פני הרחוב הגובלים אותו.
בשתי ערים אלו אסור לעשות שימוש במרתפים לטובת מגורים. לטבריה יש את טב/11764/ג אשר מתירה בניית מרתפים לטובת חניונים תת קרקעיים. לאזור יש את מאא/256 אשר מתירה בניית מרתפים בגודל של עד 50 מ"ר בבתים צמודי קרקע.
בכל מקרה בו קיים צורך לבנות באופן הסותר את התב"ע החלה, הרי שיש להגיש בקשה לשינוייה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תידון בבקשה וככל שהיא תאושר יינתן היתר בנייה מתאים. יוער כי לעיתים יש צורך בפניה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, תלוי במהות השינוי.
מה קורה אחרי שמקבלים אישור לבניית מרתף?
היה ותתקבל בקשתכם לשינוי, סביר להניח כי שווי המקרקעין יעלה ולכן תידרשו לשלם היטל השבחה. שיעור המס נקבע על ידי הוועדה המקומית, אך הוא אינו בגדר סוף פסוק. שכן, המחוקק העמיד זכות ערעור על קביעה זו.
החלופה הראשונה היא בפנייה ישירה לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה אשר תמנה שמאי מכריע. החלופה השנייה היא הגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים. יצוין כי נקיטת הליכים אלו הצליחו להוביל לא אחת להפחתת היטל ההשבחה.
באחד המקרים, ניתן היתר לבניית מרתף בגובה 2.6 מטר במקום 2.2 מטר כפי שהיה מותר בתב"ע המקורית. הוועדה המקומית טענה כי המקרקעין הושבחו בסכום של כ-260,000 ₪.
בעל המקרקעין בחר לפנות לוועדת הערר ומונה שמאי מכריע. זה קבע כי אכן ההיתר הביא לניצול טוב יותר של חלל המרתף ושיפר את תנאי הדיור, בעיקר שעה שהמרתף יועד לשטח שירות אשר השימוש בו היה אינטנסיבי. לאור קביעה זו, ההשבחה נקבעה על סכום של כ-185,000 ₪ לפי נחום נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, קביעת השמאי המכריע מיום 14.6.2012.
במקרה אחר, ניתנה הקלה דומה בדבר תוספת לגובה המרתף. הוועדה המקומית טענה כי ההשבחה לבניין כתוצאה עמדה על כ-80,000 ₪, בעל הבניין טען כי זו עומדת על 10,000 ₪.
השמאי המכריע קבע כי ההשבחה הינה בסכום של כ-25,000 ₪ בלבד וזאת לאחר שקיבל את עמדתו העקרונית של בעל המקרקעין לפי סבן ג'ורג' נ' הוועדה המקומית תכנון ובנייה הרצליה, קביעת השמאי המכריע מיום 20.8.2017.
במקרה נוסף, בעצם שינוי התב"ע הקיימת ומתן ההיתר לבנות מרתפים בבנייני מגורים בתל אביב נדרש בעל בניין לשלם היטל השבחה.
הבעלים טען כי אין השבחה, שכן, על מנת לבנות מרתף, הוא יידרש להרוס את כל הבניין, שהיה ישן ולבנות מחדש, דבר שאינו מוצדק כלכלית. השמאי המכריע קיבל טענה זו וביטל את היטל ההשבחה וזאת כפי שנקבע כאן – 15056-09/ ליבר נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב, קביעת השמאי המכריע מיום 31.5.2010.
לסיכום, בכל רשות מקומית ישנם כללים שונים בנוגע למרתפים. על מנת לסטות מהוראות התכנית החלה יש צורך בהגשת תכנית מתאימה לשינוי התב"ע וזאת לוועדה הרלוונטית לתכנון ובנייה.
כמו כן, בלא מעט מקרים וכתוצאה מקבלת ההיתר, יקום הצורך בתשלום היטל השבחה. יחד עם זאת, הרי שניתן לפעול באמצעות שמאי מכריע או ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים להפחתת שיעור היטל ההשבחה עד כדי ביטולו – כל מקרה לגופו.
עוה"ד רחל שחר וצוות משרדה עושים כל שביכולתם על מנת לעדכן את תוכן האתר בקביעות ובהתאם להוראות החוק המשתנות והפסיקה. במידה ולא מצאתם מענה לכלל שאלותיכם בנוגע לבניית מרתפים, פנו אלינו.
שיחת ייעוץ אישית עם עו"ד רחל שחר!
בכל מקרה בו קיים צורך לבנות באופן הסותר את התב"ע, הרי שיש להגיש בקשה לשינוייה וכך גם כשמדובר בבניית מרתפים, כפי שיוסבר כאן.