מידע עדכני: האם צריך לשלם חוב היטל השבחה לצורך רישום משכנתא?

במסגרת בג"צ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועמ"ש לממשלה, דן בית המשפט העליון, בין היתר, בשאלה האם עסקת משכנתא במקרקעין נמנית אף היא על העסקאות במקרקעין שרישומן מצריך הצגת אישור עירייה בדבר העדר חובות היטל השבחה וארנונה ולכן יש תחילה לשלם חובות אלו, אם ישנם, כתנאי לרישום המשכנתא בטאבו.

בית המשפט העליון קבע בפסק דין שניתן ביום 5.2.2014 כי רישום עסקת משכנתא בטאבו איננו מצריך תשלום חובות היטל השבחה, אולם הוא מצריך תשלום חובות ארנונה וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין רחל שחר, מומחית בתחום של היטלי השבחה.

החובה להמציא אישור עירייה לטאבו בדבר היעדר חובות לצורך רישום עסקאות מקרקעין מסוימות נובעת מתקנה 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, אשר נכנסו לתוקף ביום 1.1.2012 והחליפו הוראה זהה שנקבעה בעניין זה במסגרת תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969.

תקנה זו קובעת שמי שמגיש בקשה לרישום עסקת מקרקעין בטאבו, צריך לצרף לבקשה "מסמכים להוכחה כי שולמו כל האגרות, המיסים, הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה במקרקעין".

סעיפי החוק שקובעים מהן אותן עסקאות מקרקעין מסוימות שלגביהן יש להציג אישור לטאבו בדבר היעדר חובות ארנונה, הינם סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] ו-סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש], אשר קובעים כי אין לרשום עסקת העברת נכס ללא הצגת אישור עירייה לטאבו בדבר היעדר חובות לגבי הנכס.

סעיף החוק שקובע מהן אותן עסקאות מקרקעין מסוימות שלגביהן יש להציג אישור לטאבו בדבר היעדר חובות היטל השבחה, הינו סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, אשר קובע כי אין לרשום עסקת מימוש זכויות במקרקעין ללא הצגת אישור עירייה לטאבו בדבר היעדר חוב היטל השבחה לגבי הנכס.

לפיכך, השאלה שבג"צ נדרש לבחון הייתה האם עסקת משכנתא במקרקעין מהווה עסקת העברת נכס, כאמור בסעיף 324(א) לפקודת העיריות ועל כן רישומה מצריך הצגת אישור עירייה לטאבו בדבר היעדר חובות ארנונה והאם היא מהווה עסקת מימוש זכויות במקרקעין, כאמור בסעיף 10(א) לתוספת השלישית ועל כן רישומה מצריך הצגת אישור עירייה לטאבו בדבר היעדר חובות היטל השבחה.

מבחינה מעשית, הטאבו פעל באותה עת לפי נוהל שקבע שעסקת משכנתא איננה עסקת העברת נכס או עסקת מימוש זכויות וכי רק עסקאות למכר או חכירת מקרקעין מהוות עסקאות כאלו ועל כן אין צורך להציג לצורך רישום משכנתא אישור עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה והיטל השבחה.

עיריית הרצליה טענה שגם עסקת משכנתא מהווה עסקת העברת נכס או עסקת מימוש זכויות ולכן יש להציג גם לצורך רישומה אישור עירייה בדבר היעדר חובות ארנונה והיטל השבחה.

לגבי תשלום חוב היטל ההשבחה, בג"צ קבע שעסקת משכנתא אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ולכן לא קמה חובה לשלם חוב היטל השבחה, בד בבד עם רישום המשכנתא.

לפיכך גם לא נפל פגם בנוהל לפיו פועל רשם המקרקעין, שמכוחו לא נדרשת בשלב רישום המשכנתא תעודה מטעם הוועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס הרלוונטי או פטור מתשלום זה.

לגבי תשלום חוב הארנונה, נקבע שעסקת משכנתא מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות ולכן קמה חובה לשלם חוב ארנונה, בד בבד עם רישום המשכנתא.

לפיכך, על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתא, תעודה מטעם הרשות המקומית המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם. בהתאם לכך גם ניתן צו אשר מורה לרשם המקרקעין לתקן את הנוהל באופן המחייב הצגת תעודה כאמור כתנאי לרישום משכנתא.

עוד נקבע שסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אינם מקנים לרשויות המינהליות מעמד של נושה מובטח בגין חובות ארנונה והיטל השבחה. מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים, קרי, פירוק ופשיטת רגל, הן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון.

כל האמור לעיל אינו פוגע כמובן בתוקף הוראות דין שונות המקנות לרשויות מעמד של נושה בדין קדימה ביחס לתשלומי חובה ובהם, בין היתר, מיסים המגיעים לרשויות מקומיות, לפי סעיף 354(א)(3)(א) לפקודת החברות וסעיף 78(3)(א) לפקודת פשיטת הרגל.

בהוראות אלה הוקנה לרשויות, בגין התשלומים האמורים, מעמד של נושה בדין קדימה בדרגה שלישית, ביחס לחובות שנצברו בתקופה קצובה של 12 חודשים הקודמים לפירוק או לפשיטת רגל.

עוה"ד הדין רחל שחר מסבירה בפירוט מה קובע החוק בישראל בנוגע לרישום מקרקעין ולקיחת משכנתא כאשר יש חוב של היטל השבחה…