התמריצים הכלכליים שמעניקה התכנית לבעלי המבנים מתבטאים בהענקת תוספת זכויות בנייה למבנים לצורך הרחבת הדירות הקיימות של הדיירים וכן לצורך בניית תוספת קומות מעל גג המבנים, בדרך כלל באמצעות יזם / קבלן חיצוני, אשר מימושן נועד לממן את עלות חיזוק המבנים והגדלתם.
אין ספק שתכנית לחיזוק והרחבת דירות במבנה קיים שמאושרת בהתאם לתמ"א 38 הינה תכנית משביחה, מאחר והיא מעלה את שוויין של הדירות הללו ועל כן אישורה כרוך בהטלת חובת תשלום היטל השבחה, ששיעורו הינו בגובה מחצית ההשבחה.
ברם, מבהירה עוה"ד רחל שחר, הטלת תשלום היטל השבחה יכולה לעיתים להגיע לשיעורים גבוהים מאוד, שעלולים לסכל את הרווחיות והכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ועקב כך את מימושו.
על רקע זה ומאחר והממשלה מעוניינת לעודד ולתמרץ בעלי מבנים ישנים לבצע פרויקטים לחיזוק המבנים שלהם לפי תמ"א 38, ניתן פטור מהיטל השבחה בגין תוכניות אלו וזאת בהתאם לתנאים אשר מפורטים בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה וכפי שיובהר להלן.
פטור מהיטל השבחה בגין תמ"א 38
סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית קובע שניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים שניתן מכוח אחת מהתכניות הבאות.
(א) היתר בנייה מכח תמ"א 38, אולם, על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתמ"א, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה.
כלומר, באופן כללי יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין תמ"א 38 על בניית תוספת 2.5 הקומות הטיפוסיות המורחבות. אולם על כל בניית קומה נוספת מעבר לכך, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה. מאחר שהיטל השבחה מלא הינו בשיעור מחצית ההשבחה, פירוש הדבר שעל חלק זה יינתן פטור חלקי בלבד, בשיעור מחצית היטל ההשבחה.
החלת הפטור החלקי במקום הפטור המלא על בניית הקומות הנוספות מעבר ל-2.5 הקומות הטיפוסיות, נעשתה במסגרת תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה משנת 2017.
זאת בעקבות דרישות ולחצים שהופעלו על ידי הרשויות המקומיות, אשר טענו כי ללא גבייה של היטלי השבחה, לא יהיה באפשרותן לפתח את התשתיות שיהיו נחוצות בהן כתוצאה מהוספת יחידות הדיור הנוספות במסגרת הפרויקטים המבוצעים לפי תמ"א 38.
(ב) היתר בנייה מכח תכנית מפורטת שהוכנה על פי תמ"א 38 ושבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. פטור זה יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ"א 38.
(ג) היתר בנייה מכח תכנית אחרת המאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה. פטור זה יחול רק לגבי חדר מגורים כאמור הצמוד לדירה שתיווסף לפי תכניות תמ"א 38 ונכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה על פי הוראות תכניות אלה.
שר הפנים רשאי, בהסכמת שר האוצר ובאישור וועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לקבוע יישובים או אזורים, לפי אמות מידה שיקבע, שבהם לא יחול פטור זה.
לסיכום, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בעת קבלת היתר בנייה לפרוייקט שמבוצע מכוח תמ"א 38, או מכח תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38, או מכח תכנית אחרת שמאפשרת בניית חדר מגורים על גג המבנה. עם זאת יובהר, שמדובר בפטור שחל רק בעת הרחבת נכס מכח תמ"א 38 ולא בעת מכירת הנכס שהושבח מכח תמ"א 38, לפחות נכון לאפריל 2019.
לצורך קבלת הפטור מהיטל השבחה, יש להגיש בקשה לקבלת הפטור. ניתן להגיש את הבקשה מלכתחילה, עוד לפני הוצאת השומה ודרישת תשלום ההיטל וזאת כאשר מגישים לרשות המקומית בקשה להוצאת היתר או בקשה לקבלת אישור להעברת זכויות בטאבו בעת מכר נכס.
לחילופין, ניתן להגיש את הבקשה לקבלת הפטור גם בדיעבד, לאחר הוצאת השומה ודרישת תשלום ההיטל, תוך 45 יום ממועד המצאתם לנישום.
זקוק/ה לייעוץ משפטי בנושא פטור מהיטל בגין תמ"א 38? פנה/י אלינו!
עורכת הדין רחל שחר מסבירה האם צריך לשלם היטל השבחה בגין תמ"א 38 ועל האפשרויות לקבלת פטור מתשלום…