התכנית גם קובעת אילו מקומות בעיר ראוי לשמור ואילו מקומות ראוי לפתח, מהן ההוראות וההנחיות לגבי התחבורה, הסביבה וכן היבטים רבים נוספים אשר משפיעים על הפיתוח הפיזי של העיר.
שנת היעד של התכנית, קרי, השנה שבה מצופה לראות את אותותיה בשטח נקבעה, לשנת 2025. בהתאם לתחזיות העירייה, בשנת 2025 עתידים להתגורר בתל אביב כ-450,000 תושבים ועל כן נבחנו אפשרויות להגדיל את היצע הדירות בעיר ולרבות באמצעות הגדלת זכויות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית.
מה כוללת תכנית המיתאר של תל אביב תא/5000?
תכנית המתאר הכוללנית מכילה מספר מסמכים ובהם:
1. תקנון – התקנון הינו מסמך הוראות כתובות, שמפרט את ההנחיות השונות המתאימות לגבי יעודי הקרקע בעיר, השימושים המותרים בקרקע, נושאי עיצוב עירוני, איכות סביבה, תחבורה ועוד.
2. תשריט – התשריט הינו מפה ועליה סימונים אשר קובעים את יעודי הקרקע ברחבי העיר.
3. נספח עיצוב – נספח העיצוב מפרט את הגובה המותר לבנייה והנחיות לגבי שימור באזורים השונים בעיר.
4. נספח תחבורה – נספח התחבורה מפרט את מערכת הדרכים, המחלפים, החניונים ומרכיבי התחבורה האחרים בעיר.
משמעותה הפרקטית של תכנית המיתאר תל אביב תא/5000
יש להבין שתכנית מתאר כוללנית כשמה כן היא, כלומר, מדובר בתכנית שחלה על כל העיר ועל כן היא נערכת לפי קנה מידה עירוני בלבד וללא הוראות מפורטות לבנייה ברמת פירוט של מגרשים בודדים.
יחד עם זאת, התכנית הכוללנית גם קובעת הוראות כלליות אשר ינחו את אופן הכנתן של תכניות המתאר המפורטות החדשות שייגזרו מכוחה ואשר יאושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לפיכך, לא ניתן להוציא היתר בנייה מכח תכנית כוללנית, אלא רק מכוחה של תכנית מפורטת שתאושר בהתאם לתכנית הכוללנית וזאת גם במקרים בהם התכנית הכוללנית ממליצה להוסיף בינוי במקום מסוים בעיר.
האם ניתן להטיל היטל השבחה מכח תכנית המיתאר תל אביב תא/5000?
בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, לא ניתן להטיל היטל השבחה מכוחה של אף תכנית כוללנית בלבד ולרבות מכוחה של תכנית תא/5000.
היטל השבחה הינו מס שמשולם בגין עליית שווי של נכס מקרקעין בעקבות אישור תכנית, או מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס וזאת כאמור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
אולם, סעיף 1 לתוספת השלישית קובע ומגדיר במפורש שתכנית לצרכי היטל ההשבחה הינה תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית.
כלומר, היטל השבחה בעקבות אישור תכנית יוטל רק כאשר מדובר בתכניות מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, שמעניקות זכויות בנייה של ממש, להבדיל מתכניות כוללניות, אשר כאמור רק מגדירות את אופי הבנייה בכל אחד מאזורי העיר וזאת מבלי להעניק זכויות בנייה ממשיות בנכס.
שינוי זה נקבע בחוק לאחר שערים שונות במרכז הארץ, כגון ראשון לציון, רעננה וכאמור גם העיר תל אביב, החלו לאשר תכניות מתאר כוללניות ולחייב בעלי נכסים בערים הללו שביקשו למכור את הנכסים שלהם בתשלום היטלי השבחה וזאת למרות שהם לא ממש זכו להשבחה מכח התכניות הללו.
שיגור הדרישות לתשלום היטלי ההשבחה עורר קול מחאה, כאשר מספר מקרים שהגיעו לבירור בפני שמאים מכריעים, הוכרעו על ידם בביטול הדרישה להיטל השבחה וזאת תוך קביעה כי תכנית המתאר הכוללנית אינה משביחה.
בעקבות המחאה שהתעוררה, תוקן חוק התכנון והבנייה במסגרת תיקון 126 לחוק, מיום 18.7.2018 וזאת באופן שמבטל למעשה את החיוב בהיטל השבחה רק על סמך אישור תכנית כוללנית בלבד.
תיקון 126 לחוק קובע שתשלום היטל השבחה בגין תכנית מיתאר כוללנית יידחה למועד כלשהו בעתיד שבו תאושר מכח התוכנית הכוללנית גם תוכנית מיתאר מפורטת שמצדיקה את גביית היטל ההשבחה.
במקרה כזה, ההיטל ייגבה גם עבור ההשבחה שיצרה התכנית הכוללנית, אם וככל שהיא יצרה כזו וזאת כאמור בסעיף 5א לתוספת השלישית, אשר קובע כך: "במקרקעין שבהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית, תיווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל התכנית הכוללנית, אם הייתה".
ההיטל יוטל על מי שיהיה בעל המקרקעין במועד אישור התכנית המפורטת ובעת מימוש הזכויות על ידו, קרי, בעת מכר הנכס או הוצאת היתר הבנייה.
צוות המשרד ועורכת הדין רחל שחר עושים את מירב המאמצים כדי לעדכן את התוכן באתר בקביעות ובהתאם להוראות החוק והפסיקות החדשות. במידה ותרצה לקבל מידע נוסף אודות תכנית המיתאר של תל אביב תא/5000 ו/או נושאים אחרים הקשורים בהיטלי השבחה, נשמח לסייע גם טלפונית.
מה כוללת תכנית המיתאר של תל אביב תא/5000, מה משמעותה הפרקטית והאם ניתן להטיל מכח התכנית היטלי השבחה…