אישור תכנית בניין עיר והשפעתו על תשלום היטלי השבחה

למתן האישור לתכנית בניין העיר יש חשיבות רבה. כידוע, לא ניתן לבצע בנייה בארץ ללא קבלת היתר בנייה כדין ומראש מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אולם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא תעניק היתר בנייה למי שמבקש אותו אלא בהתאם לקביעות התכנית.

לפיכך, כאשר מגישים בקשה להיתר בנייה בנכס מקרקעין מסוים, יש לוודא היטב מראש שהיתר הבנייה תואם את קביעות כל התכניות שחלות עליו וזאת על מנת להבטיח את קבלתו.

בנוסף, אישור תכנית שהוביל לעליית שווי המקרקעין מהווה את אחד משלושת אירועי המס שבגינם ניתן להטיל היטל השבחה וזאת בנוסף לאישור הקלת בנייה ואישור שימוש חורג וכפי שגם יוסבר בהמשך הדברים להלן.

תכנית בניין עיר הינה מסמך רישוי ותכנון בנייה, שנועד להסדיר את אופן השימוש והבנייה בקרקע לפי חוק התכנון והבנייה.

לאישור יש חשיבות כיוון שלא ניתן לבצע בנייה ללא היתר כדין ומראש. הוועדה המקומית לא תעניק היתר למי שמבקש אותו אלא בהתאם לקביעות התכנית.

לפיכך, כשמגישים בקשה להיתר בנייה במקרקעין, יש לוודא שההיתר תואם את קביעות התכניות שחלות עליו.

סוגי התכניות הקיימות

ככלל, קיימים שלושה סוגים עיקריים של תכניות, כאשר אישורה של כל תכנית מופקד בידי גוף אחר, בסדר היררכי יורד:

• תכנית מיתאר ארצית, מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
• תכנית מיתאר מחוזית, מאושרת על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
• תכנית מיתאר מקומית, מאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

תכנית מיתאר ארצית

תכנית מיתאר ארצית הינה כאמור תכנית שמאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. מדובר בתכנית בדרג הגבוה ביותר, אשר חלה על כל שטח מדינת ישראל ואשר מתווה קווי מדיניות וכוללת עקרונות תכנון כלליים בתחומים בעלי חשיבות ציבורית רחבה כגון ייעוד הקרקע, התוויית רשת דרכים ומסילות ברזל, שטחי נופש, שמירה על עתיקות ומקומות קדושים בארץ ועוד.

תכניות מתאר ארציות מוכנות לפי נושאים כגון: שימור חופי הים, קליטת עלייה, פרישת תחנות דלק ותחנות חשמל וכדומה. בהתאם לעקרונות התכנון הכלליים שנקבעו בתכנית המיתאר הארצי, נקבעים כללי תכניות המיתאר המחוזיות והמקומיות, אשר מיישמים באופן מפורט, ספציפי ומדויק את העקרונות הכלליים שנקבעו בתכנית המיתאר הארצית.

גם לתכניות שנידונות על ידי הוועדה לתשתיות לאומיות יש מעמד של תכניות מיתאר ארציות. תכניות המיתאר הארציות טעונות גם אישור של ממשלת ישראל על מנת להיכנס לתוקף מחייב.

תכנית מיתאר מחוזית

תכנית מיתאר מחוזית הינה כאמור תכנית שמאושרת על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. תכנית מיתאר מחוזית נועדה מצד אחד לקבוע את הפרטים שדרושים לצורך ביצוע תכנית מיתאר ארצית ובין היתר לקבוע דרכים, גבולות שטחי התעשייה, בתי קברות וכדומה והכל תוך שימת דגש על בעיות מיוחדות שמאפיינות את המחוז שבתחום אחריותה.

מצד שני, התכנית המחוזית נועדה גם להנחות את הוועדות המקומיות שבמחוז שלה כיצד לערוך תכניות מיתאר מקומיות ולרבות לגבי קביעת השטחים החקלאיים, קביעת איזורי התעשיה, קביעת שטחי היעור והעתיקות, שמירת חופי הים, הרשת המחוזית לתחבורה ועוד. זאת תוך תיאום בין הוועדות המקומיות כדי למנוע יצירת ניגודי אינטרסים ביניהן בכל הקשור לקביעת הייעודים השונים של הקרקע. לדוגמא, למנוע מצב בו וועדה מקומית מסוימת ממקמת מתקן לסילוק אשפה בסמוך לאזור נופש של וועדה מקומית אחרת.

תכנית מיתאר מקומית

תכנית מיתאר מקומית הינה כאמור תכנית שמאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מטרת התכנית היא לפרט את פיתוח הקרקע בתחום המרחב המקומי שתחת אחריותה ולהתאים את ייעודי הקרקע לצרכי התושבים, תוך שמירה על ביטחון ובטיחות, מניעת מפגעים, שמירה על ערכי טבע חשובים וכדומה.

התכנית המקומית קובעת את ייעודי הקרקע ואת תנאי השימוש בקרקע ובבניינים, פרטי התשתית העירונית, המים, הביוב, החשמל ומערכת הדרכים, איחוד וחלוקת מגרשים ללא שינוי יעוד הקרקע, הרחבת דרך למעט תכנית מיתאר ארצית, הגדלת שטחים לצורכי ציבור, שינוי בקו בניין, שינוי חלוקת שטחי הבנייה בתכנית מבלי לשנות את סך השטח המותר לבנייה, שינוי בהוראות בדבר שטח מגרש מינימלי, הגדלת מספר יחידות הדיור ללא שינוי השטח העיקרי, כל דבר שניתן לתת אותו כהקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה ועוד.

תהליך אישור תכניות מיתאר מקומיות או מחוזיות כולל מספר שלבים. בתחילה הוועדה הספציפית לתכנון ובנייה שאחראית על התכנית דנה בה, נותנת את הערותיה ומאשרת אותה באופן עקרוני באמצעות מתן אישור להפקדת התכנית. לאחר מכן התכנית מוצגת לעיון הציבור לצורך הגשת התנגדויות על ידי כל מי שרואה עצמו נפגע בעקבות התכנית.

לאחר מכן הוועדה עורכת דיון בהתנגשויות שהוגשו בפניה, אליו מוזמנים גם המתנגדים. בתום הדיון הוועדה מקבלת החלטה בדבר דחיית התכנית, אישור התכנית, או אישורה בכפוף לתנאים מסוימים, שאז על יזם התוכנית לתקן את התכנית בהתאם לתנאים אלו. עם קבלת התכנית המתוקנת היא עוברת לפרסום ובכך היא מאושרת.

מה הקשר בין אישור תכנית להטלת היטל השבחה?

כאמור לעיל, במידה ואישור התכנית הוביל להשבחת המקרקעין שעליו היא חלה, קרי, לעליית שוויו, אזי תוטל חבות בהיטל השבחה על מי שהיה בעל המקרקעין ביום אישור התכנית. כך, לדוגמא, אם התכנית שאושרה הגדילה את אחוזי הבנייה של מקרקעין מסוימים עליהם היא חלה, יחוייב בעל המקרקעין שלהם בתשלום היטל השבחה בגין השבחת / עליית שווי המקרקעין כתוצאה מהגדלת אחוזי הבנייה הללו.

לדוגמא, מחדדת עו"ד רחל שחר, מצב כזה יכול להתרחש כאשר אדם רכש קרקע שניתן היה לבנות עליה בהתאם לתב"ע שחלה עליה בעת הרכישה רק יחידת דיור אחת. זמן מה לאחר מכן, אושר שינוי של אותה התב"ע וזאת באופן שהגדיל את אחוזי הבנייה שלה כך שכעת ניתן לבנות עליה שתי יחידות דיור. עליית שווי הקרקע בעקבות אישור שינוי התב"ע מהווה את שווי ההשבחה שלה.

גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מערך ההשבחה של המקרקעין וזאת כפי שייקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. יחד עם זאת, מועד תשלום היטל ההשבחה לא יחול כבר במועד אישור התכנית, אלא הוא יידחה למועד מימוש הזכויות במקרקעין.

מימוש הזכויות יכול לחול באחת מבין שלוש האפשרויות הבאות: קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התכנית, תחילת השימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר לראשונה במסגרת התכנית שאושרה וכן מכר / העברת נכס המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין, כגון העברה מכח ירושה והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

עם זאת, יש לשים לב שסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 מגדיר תכנית לצרכי היטל ההשבחה כתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית.

כלומר, היטל השבחה בעקבות אישור תכנית יוטל רק כאשר מדובר בתכניות מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, שמעניקות זכויות בנייה של ממש, להבדיל מתכניות כוללניות ואשר מגדירות את אופי הבנייה בכל אחד מאזורי העיר, אך זאת מבלי להעניק זכויות בנייה ממשיות בנכס.

שינוי זה נקבע בחוק לאחר שערים שונות במרכז הארץ ובהן תל אביב, ראשון לציון ורעננה, החלו לאשר תכניות מתאר כוללניות ולחייב בעלי נכסים בערים הללו שביקשו למכור את הנכסים שלהם בתשלום היטלי השבחה, למרות שהם לא ממש זכו להשבחה.

בעקבות המחאה שהתעוררה, תוקן חוק התכנון והבנייה באופן שמבטל את החיוב בהיטל השבחה רק על סמך אישור תוכנית כוללנית וקובע שההיטל ייגבה רק אם במועד כלשהו לאחר מכן תאושר תכנית בנייה מפורטת שמצדיקה את גביית היטל ההשבחה ובמקרה כזה ההיטל ייגבה גם עבור ההשבחה שיצרה התוכנית הכוללנית, אם וככל שהיא יצרה כזו.

אנו עושים את מירב המאמצים על מנת לעדכן את התוכן באתר בקביעות ובהסתמך על הוראות החוק והפסיקות החדשות בתחום היטלי ההשבחה.

במידה ותרצה לקבל מידע נוסף על אישור תכנית בניין עיר, מעבר למה שמופיע כאן או שיש לך שאלות נוספות, עורכי הדין שלנו ישמחו לספק לך ייעוץ משפטי אישי.

הסבר משפטי על סוגי התכניות הקיימות שדורשות אישור תכנית בניין עיר ועל הקשר שלהן להטלת היטלי השבחה…