במידה ואישור השימוש החורג הוביל לעליית שווי המקרקעין, אזי הדבר יהווה גם אחד משלושת אירועי המס שבגינם ניתן להטיל היטל השבחה וזאת בנוסף לאישור תכנית ואישור הקלת בנייה וכפי שגם יוסבר בהמשך הדברים על ידי עורכת הדין רחל שחר.
ישנם למעשה שני סוגים של שימוש חורג: שימוש חורג מתכנית ואישור חורג מהיתר. בסקירה שלפניך נסביר בהרחבה על מהותו של האישור והדרכים המשפטיות להשיגו במידת הצורך.
שימוש חורג מתכנית הנו שימוש שחורג מהשימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס ואילו שימוש חורג מהיתר הינו שימוש שתואם את אחד השימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס, אך חורג מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבנייה שלו וזאת כפי שיוסבר להלן.
אישור שימוש חורג ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לשימוש בנכס מקרקעין באופן שחורג מהשימוש המקורי שנקבע בתכנית כמו מגורים, משרדים, חקלאות.
במידה והאישור הוביל לעליית שווי מקרקעין, אז הדבר יהווה אחד מאירועי המס שבגינם ניתן להטיל היטל השבחה בנוסף לאישור תכנית והקלת בנייה.
ישנם שני סוגי שימוש חורג: שימוש חורג מתכנית ואישור חורג מהיתר.
שימוש חורג מתכנית
שימוש חורג מתכנית הנו שימוש שחורג מהשימושים שנקבעו בתכנית בנין העיר / תב"ע שחלה על הנכס, כגון מגורים, משרדים, מסחר ותעשיה, תיירות, חקלאות, תחבורה ועוד.
לדוגמא, נניח שמדובר בנכס שחלה עליו תב"ע שמתירה בו שימוש למגורים או למשרדים בלבד, אולם כעת מבקשים לשנות את השימוש שלו לתיירות וזאת על מנת לבנות בו בית מלון.
לחילופין, נניח שבאותו איזור חלה מלכתחילה תב"ע שייעדה אותו לתיירות, כך שניתן היה לבנות בו בית מלון, אולם בחלוף הזמן אותה תב"ע שונתה וכעת ניתן לבנות באותו איזור רק מבנים למגורים או למשרדים.
כתוצאה מכך, הפך אותו בית מלון ממבנה בעל שימוש חוקי למבנה בעל שימוש לא חוקי, לכאורה. לפיכך, במקרה כזה ניתן יהיה להגיש בקשה לאישור שימוש חורג מהתב"ע על מנת לאפשר ולהמשיך את הפעלתו של אותו מבנה כבית מלון.
יחד עם זאת, יש לשים לב שהיתר לשימוש חורג מתב"ע ניתן תמיד לתקופה מוגבלת מראש וזאת לאור הפתיח של סעיף 148 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 אשר קובע כי "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש".
היתר זה ניתן בדרך כלל לתקופה של 5-3 שנים ויש לחדשו בתום כל תקופה מאחר והוא איננו מתחדש אוטומטית.
מאחר ואישור חורג מתכנית חורג מהשימושים המקוריים שנקבעו בתב"ע, קבעה הפסיקה כי הוא לא ינתן כדבר שבשיגרה, אלא בנסיבות חריגות בלבד ובתנאי שהוא עומד בשורה של קריטריונים שונים שנקבעו בעניין זה, כגון היקף השימוש החורג, התאמת השימוש החורג לתכנית עתידית שנמצאת בהכנה, משך הזמן שחלף מאז אושרה התכנית התקפה ועוד.
במסגרת ע"א 1805/00 מחצבות כנרת נ` הוועדה המקומית, קבע ביהמ"ש העליון כי: "שימוש חורג, כלשונו, מהווה חריגה מהתכנית שחלה על הקרקע ומהאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה ואינו עולה בקנה אחד עם הצורך לקיים סדר תקין בתכנון ובנייה, שהוא חיוני לאיכות החיים והסביבה".
בהליך ע"א 5927/98 בחוס גאן נ` הוועדה המקומית הוסיף ביהמ"ש העליון וקבע כי: "ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום, כדי שלא יהוו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ותיקון תכניות קיימות".
שימוש חורג מהיתר
שימוש חורג מהיתר הינו שימוש שתואם את אחד השימושים שנקבעו בתוכנית בנין העיר / תב"ע שחלה על הנכס, אך חורג מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבנייה שלו.
לדוגמא, נניח שמדובר באותו נכס שחלה עליו תב"ע שמתירה שימוש למגורים או למשרדים, אולם בהיתר הבנייה שהוצא לאותו נכס נקבע היתר שימוש ספציפי למגורים וכעת מבקשים לשנות את השימוש שלו למשרדים.
בשונה משימוש חורג מתכנית, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להיות מוגבל בזמן אך איננו חייב להיות כזה וזאת לאור הפתיח של סעיף 148 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 אשר קובע כי "היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש".
בנוסף, המבחן למתן שימוש חורג מהיתר הינו מבחן מקל יחסית ביחס למבחן הנוהג לגבי שימוש חורג מתכנית, הואיל וכאמור עדיין מדובר בשימוש שהותר בתב"ע שחלה על הנכס, כך שהוא חורג רק מהשימוש הספציפי שנקבע בהיתר הבנייה שלו. לפיכך, לשם קבלת אישור זה תיבחן התאמת הנכס לשימוש המבוקש.
מהו הליך אישור השימוש החורג?
הליך אישור שימוש חורג נעשה במסגרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוא כולל בעיקרו את פרסום הבקשה לשימוש חורג וזאת לצורך הגשת התנגדויות לקבלתה, בדיקת הסיבות לבקשה לשימוש חורג, בדיקת חוות דעת תכנונית וכן דיון והכרעה בהתנגדויות לבקשה, אם וככל שהוגשו וכאלה.
סעיף 147(א) לחוק התכנון והבנייה מקנה לוועדה המקומית את הסמכות לתת אישור שימוש חורג למי שהגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לפי סעיף 145 לחוק: "הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145".
סעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה קובע מהם את התנאים המוקדמים למתן אישור חורג. תנאים אלו כוללים בעיקרם את פרסום הבקשה לאישור חורג בעיתון ומסירת הודעה על הבקשה לכל הבעלים במקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה או במקרקעין שגובלים בהם וזאת על מנת לאפשר להם להגיש התנגדויות לקבלת ההקלה.
מה הקשר בין אישור השימוש החורג להטלת חבות בהיטל השבחה?
כאמור, חוק התכנון והבנייה קובע שיש לשלם היטל השבחה כאשר חלה השבחה של נכס מקרקעין בעקבות אישור תב"ע, מתן הקלת בנייה, או התרת שימוש חורג.
לפיכך, במידה ואישור השימוש החורג השביח והעלה את ערך המקרקעין, הוא גם יהיה כרוך בהקמת חבות בהיטל השבחה. גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מערך ההשבחה של המקרקעין וזאת כפי שייקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בהקשר זה יש לשים לב שחוק התכנון והבנייה מפריד עקרונית בין מועד אירוע המס, שכאמור יוצר את הזכויות המשביחות שבגינן נוצרת החבות בהיטל השבחה, לבין מועד אירוע המימוש של הזכויות הללו, שבו יש לשלם בפועל את היטל ההשבחה.
כאשר מדובר באישור שימוש חורג, אזי מועד אירוע המס יוצר את החבות בתשלום היטל השבחה בגינו חל מועד אישור השימוש החורג על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת ללא קשר לשאלה האם בעל הנכס גם טרח להוציא היתר שימוש שבו כלול השימוש החורג שאושר.
לעומת זאת, מועד מימוש הזכויות לגבי אישור השימוש החורג, שבו גם יש לשלם בפועל את היטל ההשבחה, הנו המועד בו הוציא בעל הנכס היתר שימוש שבו כלול השימוש החורג שאושר. במידה ואישור השימוש החורג ניתן כבר במסגרת היתר השימוש, אזי מועד אירוע המס ומועד המימוש חלים למעשה בו זמנית.
אם יש לך שאלות נוספות בנושא אישור שימוש חורג או בנושאים אחרים הקשורים לתחום היטלי ההשבחה, עורכי הדין שלנו כאן לשירותך. אנחנו נשמח להעניק לך ייעוץ משפטי בפורום ו/או טלפונית.
עוד בנושא: השימוש החורג הופסק לפני המועד, האם ניתן לקבל החזר על ההיטל ששולם?
מה זה אומר אישור שימוש חורג מתכנית ומהיתר, איך עובד ההליך ומה הקשר בינו לבין היטלי השבחה…