קבלת החזר חלקי של היטל השבחה לאחר הפסקה מוקדמת של שימוש חורג

שאלה זו נדונה והוכרעה בתשובה חיובית בתיק ת"א 62196-06-15 רשת חנויות רמי לוי שיווק השיקמה 2006 בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה-כרכור אשר התנהל בפני בית משפט השלום בחדרה.

תיק זה עסק ברשת הסופרמרקטים הידועה של רמי לוי, אשר קיבלה אישור לשימוש חורג להפעיל בשנת 2010 סניף סופרמרקט בנכס שנמצא באיזור התעשיה הצפוני של פרדס חנה–כרכור, שייעודו התכנוני הנו לתעשיה ולא למסחר וזאת למשך תקופה של חמש שנים.

בהתאם לכך, רשת רמי לוי שילמה היטל השבחה מלא, שחושב עבור תקופה של 5 שנים, בסך של 2,250,000 ₪.

כעבור שנתיים וחצי, ביולי 2012, קרי, כעבור מחצית מתקופת היתר השימוש החורג, סגרה הרשת את הסניף, הודיעה לוועדה המקומית על הפסקת פעילותה בנכס וביקשה ממנה להחזיר לה מחצית מהיטל ההשבחה ששולם על ידה. ברם, בקשתה לא נענתה.

לבסוף החליטה הרשת לבקש את ביטול ההיתר, מה שהוביל להסכמת הוועדה המקומית להחזיר לה באפריל 2016 סכום חלקי בסך של כ-13,000 ₪, שחושב על ידה מיום ההחלטה לבטל את האישור להיתר חורג.

טענות הצדדים לסכסוך המשפטי

הרשת הגישה תביעה כנגד הוועדה לתכנון ובנייה בדרישה להשבת מחצית היטל ההשבחה, בטענה לפיה חלה על הוועדה חובה להשיב לה כספים שנגבו עבור התקופה בה לא נעשה שימוש חורג, וזאת מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט ומהיות הוועדה רשות מנהלית אשר חלה עליה חובה שבדין לפעול בהגינות, סבירות ושקיפות.

הוועדה טענה שהפסקת השימוש החורג אינה מאיינת ומבטלת אוטומטית את ההיתר לשימוש חורג בנכס ואת הערך הכלכלי שהוא מניב לנכס.

היטל השבחה מוטל בגין ההשבחה של הנכס כתוצאה משינוי הייעוד, כשהוא מגלם את פוטנציאל הרווח שיפיק בעל הנכס מאותו השינוי ואין לעובדה שהרשת לא מיצתה או ניצלה את הפוטנציאל להפיק רווח מהנכס בהתאם להיתר לשימוש החורג, כדי לשנות מהחובה לשלם את ההיטל עבור מתן ההיתר.

עוד טענה הוועדה שכדי לבטל את ההיתר, על הרשת להראות שבפועל היא הפסיקה את השימוש החורג, להגיש לוועדה בקשה לביטול ההיתר ולקבל החלטה בדבר ביטול ההיתר.

לפיכך, עד ליום מתן ההחלטה לביטול היתר, ההיתר לשימוש חורג היה עדיין בתוקף ולכן הרשת אינה זכאית להחזר מחצית היטל ההשבחה.

הכרעת בית המשפט לגבי ההחזר היחסי

בית המשפט ציין שהרציונל של גביית היטל השבחה מבוסס בעיקרו על עקרונות הצדק החלוקתי וההתעשרות, לפיהם מי שנהנה ומתעשר מפעולה של רשות תכנונית המביאה להשבחת מקרקעין, צריך ויהיה זה אך הגיוני כי יחלקו התעשרות זו החברה.

לפיכך, מכאן גם מתבקשת המסקנה, שכאשר נפסק יסוד ההתעשרות שהצדיק מלכתחילה את תשלום ההיטל, אין עוד הצדקה לחייב את בעל המקרקעין בתשלום ההיתר, דבר שגם עולה בקנה אחד עם דיני עשיית עושר ולא במשפט.

כלומר, באין התעשרות לא יקום ולא יהיה היטל השבחה, וזאת כפי שנקבע בהליך דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.

מפסק הדין המעניין בהליך ע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים גם עולה שכל אימת שלא היתה התעשרות בפועל, זכאי הנישום לקבל החזר היטל השבחה וזאת ללא קשר לשאלה מדוע הוא נמנע מלנצל את ההשבחה.

מן הכלל אל הפרט

במקרה דנן חוייבה הרשת לשלם היטל השבחה מלא בגין ההיתר לשימוש חורג בנכס שניתן לתקופה של 5 שנים. ביסוד החיוב עמדה ההנחה שלרשת צומחת טובת הנאה כלכלית, הקשורה בעליית שווי המקרקעין, בכך שהיא יכולה לנהל מסחר במקום שבו מותר לעסוק בתעשיה ומלאכה בלבד.

ברור שתקופת ההיתר השפיעה על שיעור ההיטל וזאת בשל ההנחה לפיה ככל שתקופת ההיתר ארוכה יותר, כך גם גדלה מידת ההתעשרות של בעל המקרקעין כתוצאה מכך.

אולם, הנחת העבודה אשר הצדיקה את תשלום ההיטל לפרק זמן של 5 שנים, השתנתה ברגע שהרשת הפסיקה בפועל לעשות כל שימוש חורג בנכס כעבור 2.5 שנים.

לפיכך, גם נפסק יסוד ההתעשרות לגבי התקופה שממועד הפסקת השימוש החורג ועד למועד סיום תקופת ההיתר ועל כן הרשת זכאית להשבת החלק היחסי של היטל ההשבחה הנוגע לתקופה זו.

למעשה, גם הוועדה עצמה הכירה בעקרון לפיו משנפסק השימוש החורג, קרי, משנפסקת ההתעשרות, אין עוד הצדקה להיטל וזאת לאור החלטתה לבטל את ההיתר ולהשיב לרשת חלק מהיטל ההשבחה לגבי התקופה שממועד ביטול ההיתר.

עם זאת, אין לקבל את טענת הועדה לפיה אין זכות להשבה ההיטל, כל עוד לא הוגשה בקשה פורמלית לביטול ההיתר וכל עוד לא בוטל ההיתר על ידי הוועדה.

זאת מאחר שאין בהוראות החוק בסיס לדרישה בדבר הגשת בקשה פורמאלית לביטול היתר חורג, וכן מאחר שהרשת הודיעה לועדה בצורה מפורשת מספר פעמים על הפסקת השימוש החורג, וכן מאחר שהוועדה היא ששולטת במועד מתן החלטתה בדבר ביטול ההיתר.

בנסיבות אלה, בהן השימוש החורג אשר הצדיק את הטלת ההיטל נפסק והנישום מודיע במפורש לרשות התכנונית על הפסקת השימוש החורג בהווה ובעתיד, אין להכפיף את זכות ההשבה, המבוססת על הרצינול מאחורי הטלת ההיטל ועל דיני עשית העושר, בדרישה לחיוב הנישום להגיש בקשה פורמאלית, שממילא אין לה עיגון בחוק או בדין.

לסיכום נקבע שכאשר נישום מודיע לרשות התכנונית המוסמכת על הפסקת השימוש החורג בפועל ועל כוונתו להפסיקו גם בעתיד, וככל שבפועל אכן מופסק השימוש החורג, זכאי הנישום להשבה של היטל ההשבחה ביחס לתקופה בו לא נעשה שימוש חורג, וזאת ללא צורך בהגשת בקשה פורמלית לביטול ההיתר, וללא תלות במועד בו בוחרת הרשות התכנונית להחליט לבטל את ההיתר.

בהתאם לכך גם נקבע שעל הוועדה להשיב לרשת רמי לוי מחצית מהיטל ההשבחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, מיולי 2012, בו הודיעה הרשת לוועדה על הפסקת השימוש בנכס ועד למועד מתן פסק הדין, ובניכוי הסכום שכבר הושב לרשת בסך של כ-13,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק מאפריל 2016 ועד למועד פסק הדין.

שאלות? לחצו כאן לקבלת ייעוץ משפטי אישי

בית המשפט פסק לטובת האזרח, שביקש לקבל החזר חלקי של היטל השבחה ששילם עבור שימוש חורג, לאחר שאותו שימוש חורג הופסק מוקדם מהצפוי ומתקופת ההיתר…