אולם, תורת שמאות המקרקעין איננה מהווה מדע מדויק ואמפירי, כך שבהחלט ייתכן שלשמאים שונים יהיה שיקול דעת שונה לגבי אופן קביעת ושיקלול הפרמטרים שמהם מורכבת שומת ההשבחה.
כדי לחשב את שומת ההשבחה יש לחשב את ההפרש בין שווי השוק של המקרקעין לפני ואחרי יום אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג שהשביחו והעלו את שווי המקרקעין.
שווי השוק נקבע לפי המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, קרי, ממוכר מרצון לקונה מרצון וזאת בדרך כלל תוך השוואה למחירים שנקבעו בעסקאות למכר מקרקעין שדומים למקרקעין הנדון ואשר נערכו במועד סמוך ליום האישור כאמור לעיל.
כאשר שמאי מקרקעין שונים עורכים שומות מקרקעין לגבי אותו נכס, תוך שימוש בנתונים אחידים, קבלת אינפורמציה זהה ואחידה לשניהם, לכאורה לא צריך שיהיה פער בין השומות שלהם מעבר לפער סביר שיכול להיווצר מאחר וכל אחד מהם מייחס משקל בשיעור שונה לאותם מרכיבים.
עם זאת, ייתכן ששמאים שונים יעריכו באופן שונה את שווי השוק של אותו מקרקעין מאחר וכל אחד מהם הסתמך על עסקאות שונות, שנערכו לגבי מקרקעין שונים שלאו דווקא דומים במאפייניהם למקרקעין נשוא השומה ובמועדים שונים שלאו דווקא סמוכים למועד הקובע. למעשה, ככל שישנן יותר שומות מקרקעין במקרה מסוים, כך יכולות להיות יותר מחלוקות.
ואכן, לא בכדי קבע ביהמ"ש העליון כי "מרבה שמאים מרבה שומות וממילא גם מרבה מחלוקות" וזאת בהחלטה שניתנה על ידו בתיק בר"ם 2049/15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה.
אילו פערים בשומות השבחה נחשבים לבלתי סבירים?
פערים בין שומות בהיקף של 10%-15% נחשבים לפערים בתחום הסביר והמקובל. אולם פערים מעבר להיקף זה כבר עלולים לעורר תמיהה ואף חשש לערבוב של שיקולים זרים מצידם של השמאים.
במילים אחרות, כאשר מדובר בפערים דרמטיים בין שתי שומות שונות שמתייחסות לאותו נכס מקרקעין, מתעורר לא פעם החשש להטיית השומה באופן בלתי אובייקטיבי לטובת הלקוח שהזמין אותה, כך שניתן להבחין באמצעות השומה בלבד מטעם מי היא מוגשת.
כאשר מדובר בשומות היטלי השבחה שסותרות זו את זו, נקל להבין שהשומה הגבוהה מבין השומות מוגשת מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואילו השומה הנמוכה יחסית מוגשת מטעם הנישום.
כיצד מתייחסים בתי המשפט לפערים משמעותיים בשומות השבחה?
בתי המשפט שנדרשים לדון בתיקים שבם יש פערים משמעותיים בין שומות ההשבחה, מודעים היטב לעובדה לפיה שומות ההשבחה שנערכות על ידי שמאי המקרקעין אינן תמיד אובייקטיביות.
בתיק עמ"נ 12834-07-16 לדלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, קבע בית המשפט שכאשר שווים של מקרקעין סמוכים או דומים לא נקבע על ידי אותו גורם מעריך, עלולים לעתים להיווצר מצבים בהם הערכות שווי של מקרקעין דומים יהיו שונות וזאת בשל השוני בין המעריכים ולאו דווקא בשל השינויים במאפייני המקרקעין הנישומים.
התוצאה ולפיה זהות המעריך משפיעה באופן ניכר על הערכת שווים של מקרקעין בעלי מאפיינים דומים, פוגעת בעיקרון השוויון בחיובי המס ובעיקרון הצדק החלוקתי שעומד בבסיס החיוב בהיטל ההשבחה. משמעות הדבר היא כי הערכת השווי אינה הערכה אובייקטיבית אלא הערכה סובייקטיבית המותנית בתפיסות השמאיות של כל שמאי.
עוד נקבע שכאשר ישנו הפרש עצום בין שתי שומות, יש בהפרש כזה כדי להקשות לאין ערוך את מלאכתו של בית המשפט.
אכן אין בית המשפט חייב לאמץ במלואה אחת מחוות הדעת ועליו לקבוע על יסוד כל הראיות מהו הפיצוי הנכון, אך ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים, הפועלים לפי קריטריונים אובייקטיביים, שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו. כך נקבע בהליך ע"א 161/79 שר האוצר נגד הרברט זילברשטיין.
ביהמ"ש העליון הוסיף והבהיר שקיומם של פערים בלתי סבירים בין השומות אמור להדליק נורה אדומה, לעורר שאלות ולהצריך הסבר וזאת כאמור ברע"א 7526/12 עיריית רמת גן נ' פנינת העיר רמת גן בע"מ:
"פער כה גדול בחבות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, מעורר שאלות ומצריך הסבר. כך מגלה התוספת השלישית וכך מבקש גם השכל הישר".
מבחינה פרקטית, כאשר קיימים פערים דרמטיים בין שומות ההשבחה שמטעם הוועדה המקומית ומטעם הנישום, ניתן לבקש למנות
שמאי מכריע בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית
לחוק התכנון והבנייה.
עורכת הדין רחל שחר ממליצה לכל לקוח שנדרש לשלם היטל השבחה, לבדוק היטב מהי שומת ההשבחה שנקבעה ובמידה ונראה כי קיים פער בלתי סביר בין שומות ההשבחה שנקבעה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבין השומה שהוגשה מטעמו , להיעזר
בעורך דין מומחה בתחום היטלי ההשבחה, על מנת לוודא שהשומה שתיקבע, אכן תהיה זו שפועלת לטובתו ולא להפך.
עורכת הדין רחל שחר מסבירה אילו פערים בשומות השבחה נחשבים בלתי סבירים וכיצד מתייחסים אליהם בתי המשפט בישראל…
