גובה ההיטל הינו מחצית משווי ההשבחה וזאת בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. במילים אחרות, ככל שנקבע כי שווי המקרקעין כתוצאה מהכרזת הבניין כמיועד לשימור עלה בסך של 100,000 ש"ח, הרי שגובה היטל ההשבחה יעמוד על מחצית מעליית השווי, קרי 50,000 ש"ח.
גובה ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
השיקולים הקובעים את עליית שווי הבניין הם מגוונים ובכלל זאת:
- שווי השוק טרם הכרזת הבניין כמיועד לשימור ובחינת המימוש המיטבי
- האם שווי המקרקעין עלו בעקבות ההכרזה
- ציפיות השוק להכרזת השימור
- מה היקף ההגבלות המוטלות על הבניין כתוצאה מההכרזה וכן השפעת העלויות המוטלות על הבעלים וזאת לצורך ביצוע הוראותיה
- שינויים בהיקף שטחי בניה לפני ואחרי ההכרזה (בוחנים האם הוספו שטחי בנייה ו/או הופחתו)
קביעת הוועדה המקומית בדבר גובה ההיטל איננה בגדר סוף פסוק ואפשר לפעול במספר דרכים כדי לתקוף אותה ולהביא לשינויה. זאת כפי שמורה סעיף 14 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
פניה לוועדת ערר
ניתן להגיש ערעור בתוך 45 ימים מיום שהובאה השומה המחייבת בהיטל השבחה לידיעת החייב בהיטל.
את הערעור יש להגיש לוועדת ערר לפיצוים ולהיטל השבחה. הוועדה המקומית תגיש את טענותיה הנגדיות וועדת הערר תפסוק בטענות הצדדים.
באמצעות הליך ערעורי זה ניתן לתקוף את הדרישה לתשלום היטל השבחה וגם את גובה ההיטל.
שמאי מכריע
מבלי לגרוע מזכות הפניה לוועדת הערר, במקרה בו רוצים לתקוף רק את גובה ההיטל, הרי שניתן לדרוש הכרעה באמצעות שמאי מכריע.
שמאי זה ממונה על ידי ראש מועצת שמאי המקרקעין. הוועדה המקומית ובעל הנכס מגישים אליו את טענותיהם ולרבות באמצעות הגשת חוות דעת שמאיות מטעמם.
השמאי המכריע בוחן את טענות הצדדים וקובע שומה סופית ואשר מחייבת את שני הצדדים.
יחד עם זאת, על קביעת השמאי המכריע, רשאים לערער החייב וגם הרשות המקומית וזאת בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ובתוך 45 ימים.
על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בין אם ניתנה במסגרת חלופה א' ובין אם במסגרת חלופה ב' לעיל, ניתן להגיש ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים בתוך 45 ימים.
התוצאה של הליך ערעורי, זה או אחר, על החלטת הוועדה המקומית בדבר היטל ההשבחה יכולה להיות הותרת היטל ההשבחה על כנו, הפחתתו ובמקרים מסויימים גם ביטולו המוחלט.
דוגמא לביטול ההיטל ניתן למצוא בשומה המכרעת שניתנה במסגרת 1383/חב' יובלים נגה בע״מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "תל אביב" (פורסמה ביום 5.6.2014).
במקרה זה תחילה קבעה הוועדה המקומית בתל אביב כי שווי הבניין לפני ההכרזה הנו כ-8 מיליון ש"ח ואילו לאחר מכן שוויו הועמד על כ-9.2 מיליון ש"ח, מדובר בהשבחה בגובה של כ-1.2 מיליון ₪ ומכאן כי גובה ההיטל הנו כ-600,000 ₪.
בעל הבניין לא אמר נואש ובחר לפנות לשמאי מכריע. זה בחן את כלל טענות הצדדים ובחן שיקולי צפיות, מגבלות כתוצאה מההכרזה, מימוש מיטבי ועוד.
בסופה של השומה המכרעת נקבע כי שווי הבניין ירד ומכאן כי דין היטל ההשבחה להתבטל.
קיבלת דרישת תשלום היטל השבחה עבור בניין המיועד לשימור? זה הזמן לפנות לקבלת ייעוץ משפטי אישי
חשוב, במיוחד לתושבי תל אביב אבל לא רק, כיצד נקבע תשלום היטל ההשבחה בבניין המיועד לשימור?