למעשה וליתר דיוק, השאלה שנשאלה הייתה מהו המועד הקובע לצורך חישוב שומת היטל ההשבחה בגין היתר בנייה שניתן מכח תכנית מיתאר מקומית, ששונתה והושבחה בעקבות אישור תוכנית מיתאר ארצית.
יוער כי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אמנם מגדיר תוכנית לצרכי השבחה כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת" ומכאן נובע לכאורה שתכנית מתאר ארצית אינה יכולה להיחשב מלכתחילה כתכנית שיש בכוחה ליצור השבחה.
אולם, ברע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית טבריה, קבע בית המשפט העליון שגם תכנית ארצית יכולה ליצור השבחה וזאת כאשר תכנית המיתאר הארצית משנה את תכנית המתאר המקומית, שבתורה יוצרת את ההשבחה במקרקעין. כלומר, ניתן לגבות היטל השבחה בגין היתר בנייה שניתן בעקבות שינוי בתכנית מקומית, שנוצר בעקבות אישור תכנית ארצית.
השתלשלות ההליכים עד לבית המשפט העליון
תיק אופל קרדן עסק בחברה שהייתה בעלים של מקרקעין באשקלון, שיעודו המקורי, בהתאם לתכנית המקומית שחלה עליו, היה לתעשייה.
בשנת 2006 אושרה תכנית מיתאר ארצית, בשם תמ"א 18/4, שהתירה ייעוד של תחנת דלק בכל המגרשים ברחבי ישראל שייעודם הוגדר תעשייה.
החברה הגישה בקשה לקבלת היתר בנייה להקמת תחנת דלק במקרקעין שלה וזאת בפני הוועדה המקומית של אשקלון. בשנת 2012 אישרה הוועדה המקומית את בקשת היתר הבנייה של החברה ובעקבות זאת היא גם דרשה ממנה לשלם היטל השבחה.
בעקבות מחלוקת שהתעוררה בין הצדדים, ניתנה שומה מכרעת שקבעה שהמועד הקובע לגבי השומה הוא מועד אישור התמ"א ולא מועד אישור היתר הבנייה וכי גורם ההשבחה הוא אישור התמ"א ולא מתן היתר הבנייה. מאחר ששווי המקרקעין לא עלה כתוצאה מאישור התמ"א, אז לא חלה כל השבחה במקרקעין, שמצדיקה תשלום היטל.
הוועדה המקומית הגישה ערר על השומה המכרעת בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בו טענה שיש לבחון את ההשבחה במקרקעין נכון למועד אישור הבקשה להיתר הבנייה, בשנת 2012 ולא במועד אישור התמ"א, בשנת 2006.
ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה שיש להבחין בין מועד אירוע המס, שהינו מועד אישור התמ"א, לבין מועד מימוש הזכויות, שהוא מועד הוצאת היתר הבנייה.
הוועדה המקומית הגישה ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהלים, שקיבל אותו, בקובעו שיש להעריך את ההשבחה בשני שלבים ובשני מועדים שונים: יום אישור התמ"א ויום מתן היתר הבנייה.
בעקבות זאת הגישה החברה ערעור בפני בית המשפט העליון.
המועד הקובע לגבי תכנית מיתאר ארצית כללית הינו מועד אישור היתר הבנייה
בית המשפט העליון ציין שהמחלוקת בין הצדדים אינה על עצם קיומה של השבחה במקרקעין, שיסודה בתמ"א, אלא על המועד שבו התרחשה ההשבחה, שהינו המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה.
סעיף 4(7) לתוספת קובע שהמועד הקובע לעניין שומת היטל השבחה בעקבות תכנית משביחה, הינו יום תחילת התכנית המשביחה. סעיף 119 לחוק התכנון והבנייה קובע שיום תחילת תכנית חל בתום חמישה 15 ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה.
אבל, כאשר המקור לשינוי בתכנית המתאר המקומית הינו אישור תכנית מתאר ארצית, כאמור בהלכת מועש, לא נמצא פרסום ברשומות או בעיתון על השינוי בתכנית המקומית, להבדיל מפרסום אודות אישורה של התכנית הארצית.
לפיכך, מתעוררת השאלה, מהו מועד תחילתה של התכנית המקומית "המעודכנת", שהפכה למשביחה בעקבות אישור התכנית הארצית, שהוא המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה.
בהתאם לכך נקבע שכאשר התכנית הארצית מתירה שימוש או ייעוד או הקלה, באופן כללי ולא במקום מסוים וממוקד, כך שלא ניתן לקבל היתר בנייה ישירות מכוחה, אז המועד הקובע לעניין שומת היטל ההשבחה הוא היום בו ניתן ביטוי קונקרטי-מסוים לאותה זכות ערטילאית, מושא התכנית הארצית, על ידי מוסד התכנון המקומי.
במקרה דנן, הוראות תמ"א 18/4 אינן קונקרטיות, אלא הן "מרחפות" מעל כלל המקרקעין שבהם היא מקנה זכויות, כך שהביטוי הקונקרטי של תמ"א זו ניתן רק עם אישור הוועדה המקומית את בקשת היתר הבנייה וזהו גם המועד הקובע לצורך החיוב בהיטל השבחה.
בהתאם לכך נקבע שעל השמאי המכריע להכין שומה חדשה, חד שלבית ונכון ליום אישור היתר הבנייה.
לסיכום: כאשר מדובר בעריכת שומה בגין היתר בנייה שניתן מכח תכנית מקומית ששונתה בעקבות אישור תכנית ארצית שמעניקה זכות ערטילאית מעל כלל המקרקעין שעליהם היא חלה ולא במקרקעין מוגדר וספציפי, אז היום הקובע לצורך עריכת השומה הינו יום אישור היתר הבנייה, שמהווה את הביטוי הקונקרטי של התכנית הארצית הנ"ל.
חשוב לדעת שהמועד הקובע לגבי תכנית מיתאר ארצית כללית הינו מועד אישור היתר הבנייה וזאת כפי שיוסבר בהמשך על ידי עוה"ד רחל שחר.