מי משלם היטל השבחה ולמה צריך לשלם היטלי השבחה?

מהו היטל השבחה? היטל השבחה הינו מס שמשולם בגין עליית שווי של נכס מקרקעין בעקבות אישור של תכנית, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג. שווי ההיטל הינו מחצית סכום ההשבחה.

למה נועדו כספי היטל השבחה? כספי היטל ההשבחה נועדו לשמש לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לרכישת מקרקעין לצרכי הציבור, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק וכן לשמש לצרכי השקעה בחינוך של הרשות המקומית, אם כי בכפוף למגבלות מסוימות.

בנוסף, בית המשפט העליון הבהיר בפסיקתו שגביית כספי היטל ההשבחה נועדה למעשה להגשים תכלית של צדק חברתי וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין רחל שחר.

גביית היטל השבחה מגשימה את הערך של צדק חברתי

כלומר, בעל הזכויות במקרקעין נדרש לחלוק בעושר שצמח לו כתוצאה מהחלטותיהם של גופי התכנון הציבוריים, עם קהילתו, אותה קהילה שאפשרה את השבחת המקרקעין. כך נקבע בפסק הדין בהליך בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן נ' הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה. 

בנוסף, בעל מקרקעין שהתעשר עקב פעולה תכנונית של הרשות שמומנה מכספי הציבור, צריך גם להשתתף עם הציבור בהוצאות שהשקיעה הרשות הציבורית בתכנון ובפיתוח של התכנית המשביחה, שגרמה לו התעשרות בכך שערך נכסו עלה.

מאחר שהציבור השקיע מכספו על מנת להשביח את נכסו של בעל המקרקעין, אזי על בעל המקרקעין להשתתף בהשקעות אלו. כך נקבע בהליך ע"א 1341/93‏ סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו‏. 

מן האמור לעיל יחדיו עולה כי מאחר שבעל מקרקעין התעשר שלא הודות למעשי ידיו, אלא הודות לפעולה תכנונית של הרשות המקומית, אשר גם מומנה מכספי הציבור, אזי הצדק החברתי מחייב שהוא ישתף את הציבור בעושר שצמח לו הודות לפעולה זו וכן ישתתף עם הציבור בהוצאות שמימנו את ביצועה של אותה פעולה תכנונית שבזכותה הוא התעשר.

תשלום היטל ההשבחה מוטל על הבעלים או החוכר לדורות של נכס המקרקעין, אם ישנו כזה, ביום מתן האישור שבגינו הושבח הנכס, כלומר ביום אישור התכנית, ההקלה, או השימוש החורג. כך קובע סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

חכירה לדורות מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית כפי משמעותה בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר חכירה לדורות כשכירות למשך תקופה של מעל 25 שנה.

זכות הבעלות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

בהקשר זה יש לשים לב שכאשר המדובר בהיטל השבחה שהוטל בעקבות אישור תכנית, יש לשלם בפועל את היטל ההשבחה לא במועד אישור התכנית, שמוגדר כמועד אירוע המס, אלא במועד מכר הזכויות במקרקעין, שמוגדר כמועד מימוש הזכויות.

כלומר, במידה ונערך הסכם למכר נכס מקרקעין שחל עליו היטל השבחה בעקבות אישור התכנית, על המוכר לשלם את היטל ההשבחה וזאת מאחר שהחוק יוצא מנקודת הנחה לפיה מחיר המכירה בנכס מגלם בתוכו את פוטנציאל זכויות ההשבחה, גם אם פוטנציאל זה טרם מומש ובוצע בפועל.

עוד יש לשים לב שלעתים מקובל לקבוע במסגרת הסכם מכר מקרקעין שהיטל השבחה בגין אישור תכנית שניתן עד למועד חתימת ההסכם ישולם על ידי המוכר של המקרקעין ואילו היטל השבחה בגין אישור תכנית שניתן לאחר ההסכם ישולם על ידי הקונה.

אולם, יש להבין כי המדובר בהסדר פנימי בלבד בין הצדדים, שאינו מחייב את הוועדה המקומית שממונה על גביית ההיטל שמוטל מכח הדין, כך שמבחינתה היא רשאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה אך ורק מהמוכר.

לפיכך, הוועדה המקומית איננה רשאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה מקונה, שהתחייב כלפי המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה, בטענה שהיא הסתמכה על התחייבותו זו ונתנה למוכר אישור להעברת הזכויות בטאבו.

זאת, למעט במקרה בו נכרת חוזה מסודר בין הוועדה המקומית לבין הקונה ואז מחוייב הקונה כלפי הוועדה המקומית מכח ההסכם שהוא כרת עמה ולא מכח ההסכם שהוא ערך עם המוכר.

נחדד ונבהיר שבמקרים רבים שבהם אדם נדרש לשלם היטל השבחה, ניתן להביא להפחתה ואף לביטול של ההיטל וזאת על ידי התנהלות משפטית חכמה. עורכי הדין שלנו ישמחו לעמוד לשירותך ולהעניק לך ייעוץ משפטי אישי, כדי לבחון האמנם גם במקרה שלך ניתן לצמצם את סכום ההיטל שנדרשת לשלם.