פעמים רבות הרשויות מטילות היטלים שכלל לא מגיעים להן בהתאם לחוק, היטלים שחורגים מסמכותן או שלא עברו את הוועדות הדרושות. ערעור על היטלי השבחה וכפועל יוצא מכך, הקטנה או ביטול של ההיטלים, יכולים להפוך פרויקט נדל"ן מפרויקט משתלם לעסקה שממש לא כדאי לסגור ולהפך.
כמעט בכל תיק ניתן להקטין את היטלי ההשבחה ולפעמים אפילו לבטל אותם לגמרי והנתונים הבאים שנביא לפניך, יחזקו את הטענה הזו ובגדול.
עורך דין שהנו מומחה להיטלי השבחה, שבקיא בהוראות החוק ומכיר את כל התקנות הקיימות, הנתונים החשובים והסטטיסטיקה בתחום, יוכל לסייע לך להתמודד מול הרשויות ולהביא להפחתה משמעותית בהיטלי ההשבחה שנדרשת לשלם.
במאבק משפטי חכם ועבודה מסודרת ניתן לא רק להפחית את ההיטל, אלא גם להגדיל את המ"ר ליזם, מה שיכול להפוך פרויקט מפרויקט לא רווחי לפרויקט רווחי מאוד.
היטלי השבחה זה עניין של מאות אלפי שקלים. פעמים רבות הרשות מטילה היטלים שלא מגיעים לה, שחורגים מסמכותה ושלא עברו ועדות דרושות.
ערעור על ההיטל וכפועל יוצא, הקטנתו או ביטולו, הופך פרויקט נדל"ן ממשתלם ללא ולהפך.
כמעט תמיד ניתן להקטין את היטל ולפעמים לבטל אותו ועורך דין מומחה, שבקיא בהוראות ותקנות החוק, יסייע לכם להפחית משמעותית את ההיטל.
המציאות בשטח מראה שהרשויות עובדות ב"שיטת מצליח" ומנסות, במתכוון או שלא, לגרום לכולנו לשלם היטלי השבחה גבוהים ממה שמתיר החוק. ברוב המוחץ של המקרים, מי שמערער על היטלי ההשבחה זוכה להקטנה או ביטול שלהם ומי שלא מערער, פשוט משלם.
לכן, לפני שתמהר לשלם היטל השבחה, חשוב לקחת עורך דין מנוסה לענייני היטלי השבחה. עורכת הדין רחל שחר, מומחית בתחום היטלי ההשבחה, מביאה לפנינו דוגמאות מספריות מתיקים אמיתיים שהיא ניהלה. זאת כדי שגם אתה תבין על כמה כסף מדובר, מה התביעה הממוצעת, כמה העירייה מגזימה וכמה בפועל מבטלים.
הקטנת ההיטלים בחצי והכפלת שטח הבנייה המותר
בזמן בניית תכניות לשינוי מתאר תמ"א במועצה המקומית סביון, הובילה עורכת הדין רחל שחר את תכנית המרתפים, שבמסגרתה היא הצליחה להוסיף 200 מ"ר לבית וכך במקום 300 מ"ר נבנו לכל בית 500 מ"ר. כשמדובר על מקום כמו סביון, ההשלכות של השינוי הזה וההשבחה של הקרקע הן הרבה מאוד כסף.
עצם זה שהצליחו להוריד בחצי את היטלי ההשבחה שנדרשו על ידי המנהל וגם על ידי הוועדה המקומית בסביון ובמקביל להגדיל כמעט פי שניים את המ"ר המותר לבנייה, מעלה את השאלה – האמנם המנהל וגם הוועדות המקומיות דורשים היטלי השבחה בשיטה כמעט עיוורת?
דוגמא נוספת קשורה בעיר קריית אונו. בקריית אונו הובילו בשנים האחרונות את רפורמת המרתפים, לפיה ניתן לבנות את המרתפים כך שהם יהוו יחידות דיור עצמאיות. ברור שכל מי שקנה קרקע בקריית אונו לפני השינוי הזה הרוויח, שכן, הקרקע שלו הושבחה כתוצאה מהשינוי.
ביום שבו הוא ירצה למכור את הקרקע, הרשות המקומית בקריית אונו תדרוש ממנו תשלום של היטל השבחה ואז יהיה צורך להיעזר בעורך דין על מנת לנסות להקטין את היטלי ההשבחה. כך קרה גם עם לקוח שמכר את הנכס שלו בקריית אונו לפני חודשיים והצליח להפחית בחצי את היטלי ההשבחה שהוא נדרש לשלם.
מקרים שבהם הרשות לא שותפה בהשבחת הנכס
אדם שקנה בית בצהלה לפני 30 שנה והיום הוא רוצה למכור אותו נדרש לשלם היטלי השבחה בגלל שינויים שנעשו בתל אביב בתב"ע, תכנית בניין עיר, בשווי של מיליון שקל וזאת משום שכמות המטרים המותרת לבנייה גדלה לאורך השנים. בפועל, לאחר בדיקה, התגלה שבתב"ע היה כתוב שיוטלו היטלי השבחה חלקיים בלבד על הנכס האמור.
לאורך השנים הרשויות מכח תקנות ותקנות משנה וגם מכח החקיקה הראשית, מחליטות על שינויי תב"ע או במילים אחרות – תוספות של זכויות לבתים פרטיים, למשל, תוספות של זכויות במסגרת תוספת מרפסות, תוספת בנייה על הגג ועוד.
אותן זכויות שוות כסף לאותו אדם שרוצה למכור את הבית שלו בצהלה או בכל מקום אחר והכסף הזה מגולם בהיטלי ההשבחה.
כשאדם מוכר את הקרקע, הזכויות על הקרקע שהושבחה גדלות ואז הרשות אומרת – רגע, אני שותפה בזה. הרבה פעמים הרשות לא מבינה שהיא לא באמת שותפה, לדוגמא אם כשעשו את השינוי בתב"ע הגדירו שלא יהיה היטל השבחה או שיהיה היטל השבחה נמוך וכך הלאה. במקרה הנוכחי בוטלו היטלי ההשבחה בחצי והמשמעות היא הפחתה של חצי מיליון שקל.
רשויות מעדכנות באיחור בעלי עסקים על ההשבחה
הרבה פעמים רשויות עושות שיפורים בכבישים ותשתיות ושולחות לבעלי עסקים היטלי השבחה של מיליוני שקלים ויותר. לא אחת אותם בעלי עסקים ממוקמים במקבץ, למשל שורה של חברות אלומיניום אחת ליד השנייה ואז הרשות מחליטה לבצע השבחה לפיתוח מסביב לנכס ולא טורחת לעדכן את בעלי הנכסים בזמן.
יום אחד בעל העסק מגלה ששלחו לו היטל השבחה ומדובר על היטלים שיכולים להגיע ל-300 אלף ש"ח. לפעמים העדכון הזה יכול לקרות שמונה שנים אחרי שהרשות מבצעת את השינוי. במקרים כאלו ליווי מקצועי מעורך דין מנוסה לענייני היטלי השבחה הוא קריטי ויכול לגרום להפחתה של מאות אלפי שקלים ויותר.
בהלכת עיריית חיפה נגד סלומון, קבע בית המשפט העליון שאם העירייה משתהה בהגשת השומה של היטל ההשבחה, אז למעשה ניתן להתנגד להיטל ההשבחה מחמת שיהוי. מה שבית המשפט העליון אומר בעצם זה שרשות לא יכולה לסלול כבישים ולעשות ביובים בלי לשלוח את היטל ההשבחה בסמוך למועד שיפור התשתיות, כי אז האנשים לא יכולים לבדוק חשבוניות ולדעת למה עשו את השיפורים ומה באמת מגיע להם.
אם שולחים שמונה שנים אחרי את ההיטלים נוצר מצב של נזק ראייתי. למשל, הבעלים הקודם שמכר את הנכס לא היה מודע בכלל להיטל ההשבחה. בית המשפט מודיע לרשויות – אם אתן רוצות לשלוח היטלי השבחה, תנו לאנשים זמן להתגונן ולהתכונן.
הבאנו לפניך רק חלק קטן מהדוגמאות הקיימות למקרים שבהם ניתן היה לצמצם ולבטל את היטל ההשבחה ובכל אופן, חשוב שתבין שמדובר בנושא מורכב מאוד. אנו עושים כל שביכולתנו על מנת לעדכן את האתר בקביעות ולוודא שתקבל תשובות לכל שאלה בנושא היטלי השבחה. במידה ולא מצאת תשובה לשאלותייך באתר או בפורום, נשמח לסייע לך גם טלפונית.
רוצה לקבל מידע נוסף ונתונים על היטלי השבחה? פנה/י אלינו!
על כמה כסף מדובר כשדורשים היטלי השבחה, מה התביעה הממוצעת, כמה העירייה מגזימה וכמה בפועל מבטלים…