כידוע, לגבי תשלום היטל ההשבחה קיימת הפרדה בין מועד אירוע המס לבין מועד מימוש הזכויות.
מועד אירוע המס הנו המועד שבו קמה רק החבות הרעיונית בתשלום ההיטל, קרי, מועד אישור התוכנית או אישור הקלת הבניה או אישור השימוש החורג.
לעומת זאת, מועד מימוש הזכויות הינו המועד שבו קמה גם החבות המעשית לשלם את סכום ההיטל בפועל, כך שרק במועד זה יוצאת למעשה הדרישה לתשלום ההיטל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בצירוף שובר לתשלום.
כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור הקלת בניה או מאישור שימוש חורג, מימוש הזכויות חל למעשה אותו מועד בו ניתן אישור הקלת הבניה או השימוש החורג.
כלומר, אירוע המס ומימוש הזכויות בשני המקרים הללו מתרחשים למעשה בו זמנית ובאותו מועד ובענייננו, אין חולק שהוועדה המקומית יכולה לדעת בנקל על מימוש הזכויות במקרים הללו וזאת מאחר שהיא הגורם שאליו יש להגיש את הבקשות לקבלת אישורים להקלת בניה / שימוש חורג, והיא זו שגם נותנת אישורים אלו.
מאידך, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור תוכנית, מימוש הזכויות חל רק מאוחר יותר, במועד העברת הזכויות במקרקעין.
כלומר, רק לגבי השבחה שנובעת אישור תוכנית אכן יש הפרדת זמנים בין מועד אירוע המס לבין מועד מימוש הזכויות.
כך לדוגמא, בהליך ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה מחוז המרכז גם נקבע שמועד מימוש הזכויות במקרה של העברת מקרקעין חל כבר במועד כריתת הסכם העברת המקרקעין ולא במועד רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין / טאבו.
מטבע הדברים, לוועדה המקומית לתכנון ובניה אין בדרך כלל כל אפשרות לדעת על כריתת הסכם המקרקעין.
לפיכך קבע בית המשפט העליון שכאשר מומשו זכויות בנכס אשר חלה בו השבחה, מרוץ ההתיישנות ביחס לחיוב בהיטל ההשבחה אינו מתחיל כל עוד הוועדה המקומית אינה יודעת על קיום העסקה ומאחר שבדרך כלל, דבר קיומה של העסקה יגיע לידיעת הוועדה המקומית רק בעת שהרוכש יהיה מעוניין לבצע רישום של זכויותיו בפנקסי המקרקעין, מאחר שלצורך כך הוא יבקש מהוועדה המקומית להנפיק לו אישורי מיסים, אזי מרוץ ההתיישנות יחל אף הוא רק ברגע שהנישום פונה לוועדה בבקשה לקבלת האישור הנדרש להעברת הרישום על שמו.
כך נקבע בהליכים עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי הנ"ל וכן בהליך בר"מ 4891/14 עזבון המנוח דר' מחמוד טבעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת.
בתיק עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי הבהיר בית המשפט העליון שקביעה לפיה מרוץ ההתיישנות מתחיל כבר במועד כריתת הסכם המקרקעין, היתה מאפשרת לחייבים להתחמק מתשלום היטל השבחה, מאחר שהיא היתה מאפשרת להם לדחות את הפניה לרשות המקומית לצורך קבלת אישור העברת הזכויות לטאבו עד לאחר שיעברו שבע שנים מיום כריתת הסכם המכר, כלומר, לאחר שהחיוב היה מתיישן כבר.
תיק בר"מ 4891/14 עזבון המנוח דר' מחמוד טבעוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת עסק בהסכם מקרקעין שנכרת בשנת 1992 ואשר קבע שהחבות בהיטל השבחה בגינו תוטל על הקונה.
ברם, משום מה העסקה לא דווחה באותה עת לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולכן גם לא הוצא לה באותה העת דרישה לתשלום היטל ההשבחה.
רק בשנת 1994 פנה הקונה לוועדה המקומית, הציג את עצמו בפניה כבעל המקרקעין, צירף מסמכים כאסמכתא לכך והגיש בפניה בקשה להיתר בניה במקרקעין על מנת להקים בהם גדר. אולם, הבקשה לקבלת ההיתר נדחתה באותה עת בשל נימוקים תכנוניים.
בשנת 2010 פנה הקונה לוועדה המקומית לשם הנפקת אישור לפיו הוא אינו חייב בתשלום היטל השבחה, בטענה לפיה היטל ההשבחה נולד במועד מימוש הזכויות במקרקעין, קרי, במועד כריתת ההסכם בשנת 1992 וכי הוועדה ידעה אז על מימוש הזכויות לפחות בשנת 1994 ולמרות זאת היא לא הוציאה לו שומת היטל השבחה ועל כן ההיטל התיישן אולם, הוועדה סירבה להנפיק אישור זה.
הקונה תקף את החלטת הועדת המקומית בפני ועדת הערר, בית המשפט המנהלי ואף בית המשפט העליון, אך נדחה על ידי כולם.
בית המשפט המנהלי קבע שהוועדה המקומית לא ידעה על העסקה וכי הבקשה להיתר הבניה אינה יכולה להיחשב מספקת לעניין זה, מאחר שהוועדה המקומית כלל לא בדקה את זהותם של בעלי הזכויות במקרקעין במסגרת הטיפול בבקשה למתן היתר בניה ואף לא היתה צריכה לבדוק זאת בשלב שאליו הגיע הטיפול בבקשה.
בית המשפט העליון הוסיף וקבע שקבלת מידע על בעלות של אדם בקרקע אינה שקולה בהכרח לקבלת מידע על כך שהתקיים אירוע של מימוש זכויות.
במילים אחרות, לא כל מידע שמגיע לרשות אודות קיומו של בעלים בזכויות במקרקעין, מחייב את הרשות לבדוק האם מדובר בבעלים כתוצאה מעסקת מקרקעין שעליה טרם שולם היטל השבחה.
עוד בנושא: מי אמור לשלם היטל השבחה?
עורכת הדין רחל שחר מסבירה מתי בדיוק מתחילים למנות את הימים, במסגרת מירוץ ההתיישנות על חיוב בתשלום של היטל השבחה…