לעיתים ישנם מקרים בהם יחולו מספר תכניות בניין עיר על אותו נכס מקרקעין ולדוגמא, תב"ע לגבי בניית מרתפים ותב"ע לגבי בנייה על גגות ועל כן על הבקשה להיתר בנייה להתאים להוראות כל התכניות שחלות על אותו נכס מקרקעין שלגביו היא מוגשת.
ברם, ישנם מקרים בהם לא ניתן לבנות בדיוק לפי הוראות התב"ע ועל כן עמידה קפדנית על הוראות התב"ע עלולה לעשות אי צדק עם מבקש ההקלה.
אישור הקלת בנייה ניתן במסגרת היתר בנייה לבנות במקרקעין שלגביו מבוקש ההיתר באופן שסוטה וחורג מהוראות התב"ע שחלות על המקרקעין ובלבד שמדובר בסטיה שאינה ניכרת.
כשמגישים בקשה להיתר בנייה בפני ועדה מקומית לתכנון ובניה, עליה להתאים להוראות הבינוי של התכנית ולחוק התכנון והבניה. ההוראות כוללות שימושים מותרים במקרקעין, זכויות בנייה מירביות ועוד.
לדוגמא, כאשר לא ניתן לבנות במקרקעין בהתאם להוראות התב"ע וזאת בשל תנאי וצורת המקרקעין, או בשל השפעה של מבנים שנמצאים בסמוך לו.
במצבים אלו ניתן לבקש הקלת בנייה, אשר תאשר לבנות במקרקעין שלגביו מבוקש ההיתר באופן שסוטה וחורג באופן מסוים מהוראות התכנית / תב"ע שחלות על אותו המקרקעין ובלבד שהמדובר בסטיה שאינה ניכרת.
כלומר, הקלות הבנייה נועדו לאפשר גמישות מסוימת במסגרת הליכי הבנייה וזאת על מנת להתאים את התכניות, שתקפות וקבועות במשך שנים רבות, למציאות הפיזית המורכבת שמשתנה מעת לעת ובאופן דינאמי.
במידה ואישור הקלת בנייה הוביל לעליית שווי המקרקעין, אזי הדבר יהווה גם אחד משלושת אירועי המס שבגינם ניתן להטיל היטל השבחה וזאת בנוסף לאישורתכנית ואישור שימוש חורג וכפי שגם יוסבר בהמשך הדברים להלן.
הליך אישור הקלת בנייה
הליך אישור מתן ההקלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כולל את פרסום הבקשה להקלה וזאת לצורך הגשת התנגדויות לקבלתה, בדיקת הסיבות לבקשה להקלה, בדיקת חוות דעת תכנונית וכן דיון והכרעה בהתנגדויות להקלה, אם וככל שהוגשו וכאלה.
על הוועדה לבחון כל מקרה לגופו בהתאם למצב הייחודי של המגרש, הפתרונות התכנוניים המוצגים לגביו והיקף השפעת ההקלה על הסביבה הקרובה.
כתוצאה מכך יתכנו מצבים בהם הוועדה תאשר הקלה בבניין מסוים, אך תסרב לאשר הקלה דומה בבניין אחר, מאחר שחלות לגביו נסיבות תכנוניות שונות.
עקרונית, אישור ההקלה אמור להתבקש ולהינתן מראש, לפני ביצוע הבנייה בפועל, אולם לעתים אישור ההקלה ניתן רק בדיעבד, כאשר המבנה נבנה מלכתחילה שלא לפי הוראות התב"ע וזאת על מנת למנוע את הרס המבנה הבלתי חוקי.
העיגון החקיקתי של הליך אישור הקלת בנייה
מבחינת העיגון החקיקתי, הסעיפים העיקריים הרלוונטיים לנושא הקלת הבנייה הנם סעיפים 145, 147, 150, ו-151 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.
סעיף 145(א) לחוק התכנון והבנייה קובע את העיקרון הכללי והמרכזי לפיו כל הליך בנייה מותנה בקבלת היתר בנייה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מראש ומלכתחילה וכן בביצוע שתואם את תנאי ההיתר: "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר".
סעיף 147(א) לחוק התכנון והבנייה מקנה לוועדה המקומית את הסמכות לתת הקלת בנייה למי שהגיש את הבקשה לקבלת היתר בנייה: "הוועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145".
סעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה קובע מהם את התנאים המוקדמים למתן הקלת בנייה. תנאים אלו כוללים בעיקרם את פרסום הבקשה להקלה בעיתון ומסירת הודעה על הבקשה להקלה לכל הבעלים במקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה או במקרקעין שגובלים בהם וזאת על מנת לאפשר להם להגיש התנגדויות לקבלת ההקלה.
כאמור, מתן ההקלה מותנה בכך שהיא איננה מהווה סטיה ניכרת מהתכנית שחלה על המקרקעין וזאת על מנת לשמור על עקרונותיה, אופייה ומהותה העיקרית של התכנית וכן כדי למנוע מצב בו הצטברות הקלות הבנייה השונות אשר ניתנות לציבור לא תגרומנה חלילה למצב שבו אופי ומראה הסביבה שבה הן ניתנו ישתנה באופן מהותי ביחס להוראות התב"ע שחלה עליה.
תנאי זה נובע מסעיף 151 (א) לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין".
תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 מפרטות את המקרים אשר ייחשבו לסטיה ניכרת מהתב"ע לעניין סעיף 151 לחוק ואשר בגינם לא תינתן הקלת הבנייה והם:
- שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתב"ע אשר משנה את אופי הסביבה.
- הוספת בניינים במגרש מעבר למספר הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם הינו כפול מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מטר בין הבניינים. יחד עם זאת, לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
- סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
- הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
- בנייה שלא בהתאם לדרישות התב"ע לגבי בינוי או עיצוב.
- בנייה בניגוד להוראות התב"ע שנוגעות לענייני איכות הסביבה.
- בנייה בניגוד להוראות התב"ע שקובעות טיפול בנגר עילי.
- בנייה בניגוד להוראות התב"ע שנועדו למנוע השחתת ערכי דת, היסטוריה ונוף או שימור מבנים ואתרים.
- סטייה מהוראות התב"ע למניעת הגבלת שדה ראייה.
- סטייה מהוראות התב"ע לגבי מספר מקומות החנייה הנדרשים.
- שינוי שימוש בבניין שנקבע כשטח שירות למטרה עיקרית.
- סטייה מהוראות בדבר תוקפה של תכנית או כשנקבע כי סטייה מהן תהיה סטייה ניכרת.
- תוספת אחוזי בנייה מעבר לנקבע בתכנית שהופקדה או אושרה אחרי 1.8.89.
מה הקשר בין אישור הקלת בנייה להטלת חבות בהיטל השבחה?
כאמור, החוק קובע כי יש לשלם היטל השבחה כאשר חלה השבחה של נכס מקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלת בנייה, או התרת שימוש חורג.
מאחר והקלת הבנייה בדרך כלל משביחה את ערך המקרקעין, הואיל והיא מעניקה לבעל המקרקעין זכויות בנייה טובות ונוחות יותר ביחס לזכויות המקוריות שמעניקה לו התב"ע, אזי היא גם תהיה כרוכה בדרך כלל בהקמת חבות בהיטל השבחה. גובה היטל ההשבחה יהיה 50% מערך ההשבחה של המקרקעין וזאת כפי שייקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בהקשר זה יש לשים לב שחוק התכנון והבנייה מפריד עקרונית בין מועד אירוע המס אשר יוצר את הזכויות המשביחות שבגינן נוצרת החבות הרעיונית בהיטל השבחה, לבין מועד אירוע המימוש של הזכויות הללו, שהוא המועד בו יש לשלם בפועל את היטל ההשבחה.
כאשר מדובר במתן הקלה, מועד אירוע המס אשר יוצר את החבות בתשלום היטל השבחה בגינה, הינו מועד אישור מתן ההקלה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת ללא קשר לשאלה האם בעל הנכס גם טרח להוציא היתר בנייה שבו כלולה ההקלה שאושרה.
לעומת זאת, מועד מימוש הזכויות לגבי אישור ההקלה, שבו גם יש לשלם בפועל את היטל ההשבחה, הינו המועד בו הוציא בעל הנכס היתר בנייה שבו כלולה ההקלה שאושרה.
במידה ואישור ההקלה ניתן כבר במסגרת היתר הבנייה, אזי מועד אירוע המס ומועד המימוש חלים למעשה בו זמנית.
אם תרצה לקבל מידע נוסף לגבי אישור הקלת בנייה והשפעתו על היטלי השבחה, אנו מזמינים אותך לפנות אל עורכת הדין רחל שחר שתשמח להעניק לך ייעוץ משפטי אישי ולענות על כלל שאלותיך בנושא.
מה המשמעות של אישור הקלת בנייה כשמדובר על היטלי השבחה ואיך זה משפיע עליך…