עוה"ד רחל שחר מבהירה עד כמה וועדות הערר ובתי המשפט רשאים להתערב בתוכן של החלטות השמאי המכריע ולקבוע אחרת ממנו?היקף התערבות, החלטות שמאי מכריע, ערעור, ועדת הערר, בתי המשפט, לקבוע אחרת, לשנות, כללים להתערבות, רחל שחר, היטלי השבחה
בהקשר זה התעוררה השאלה עד כמה ניתן להתערב בהחלטות השמאי המכריע. כלומר, עד כמה וועדות הערר ובתי המשפט רשאים להתערב בתוכן של החלטות השמאי המכריע ולקבוע אחרת ממנו.
שאלה זו נדונה והוכרעה בשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון ולרבות במסגרת בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר. פסק דין זה אמנם עסק בהחלטת שמאי מכריע לגבי תביעת פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק, אולם בפסיקה מאוחרת יותר נקבע שכוחו יפה גם לגבי החלטת שמאי מכריע במחלוקות לגבי היטלי השבחה.
פסק דין זה קבע את הכללים להתערבות וועדות הערר ובתי המשפט בהחלטות השמאי המכריע, תוך שהוא מבדיל בין שני הטריבונאלים הללו וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עוה"ד רחל שחר.
הכללים להתערבות וועדות הערר בהחלטות שמאי מכריע
בית המשפט העליון הבהיר כי הכללים להתערבות וועדות הערר בהחלטות השמאי המכריע נגזרים מעצם מאפייניהם. שכן, השמאי המכריע משמש כמומחה שמחווה דעתו בשאלות שמאיות בצורה מקצועית, ניטראלית ואובייקטיבית ובהתבסס על הנחת המוצא לפיה יש לו כישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות אלו, ביחס לוועדת הערר.
יחד עם זאת, יש לזכור שגם לחברי וועדת הערר יש ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבנייה, כולל בשיטות שמאיות מקובלות, גם אם הם עצמם אינם בהכרח שמאי מקרקעין ולכן הם גם כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר.
בהתאם לכך נקבע שהכללים להתערבות וועדות הערר בהחלטות השמאי המכריע הינם כמפורט להלן:
1. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. יתרה מכך, וועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם וזאת גם אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת. כך נקבע לדוגמא בבר"ם 4372/07 וועדה מקומית לתכנון ובנייה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי.
2. ועדת הערר תיטה להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי המכריע, אם נמצא שהם מתבססים על מסד עובדתי בלתי הולם, או שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת שלו לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה. כך נקבע בבר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר.
3. ועדת הערר תתערב בהחלטת השמאי המכריע גם אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה. כך נקבע בבר"ם 9093/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר טוביה נ' קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ.
עם זאת, יש להבחין בין אמת המידה הנ"ל לבין אמות מידה מחמירות יותר שנקבעו לגבי ההתערבות בחוות דעתו של שמאי מקרקעין שמונה בהליכים אחרים.
כך, למשל, כאשר מונה שמאי מוסכם בהליך אזרחי, מיוחס משקל ניכר לרצון הצדדים וכפועל יוצא מכך נקבעה אמת מידה מחמירה יותר להתערבות בקביעותיו, שלפיה יש להתערב בהן רק אם השמאי פעל תוך חריגה מסמכות או בניגוד לכללי הצדק הטבעי.
כמו כן, גם במקרים שבהם מונה שמאי להיות בורר כמשמעותו בחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, נקבעה אמת מידה מחמירה לפיה בית המשפט יתערב בהכרעתו בהתאם לעילות הביטול הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות.
הכללים להתערבות בתי המשפט בהחלטות שמאי מכריע
כאמור, על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט לעניינים מינהליים.
במסגרת הערעור המינהלי, על בית המשפט לבחון את החלטת וועדת הערר ובתוך כך גם את קביעותיו של השמאי המכריע.
בעניין זה נקבע שבית המשפט לעניינים מינהליים יתערב בהחלטת וועדת הערר ובקביעותיו של השמאי המכריע, באופן שבוחן האם כאשר וועדת הערר דנה בהשגות הצדדים על חוות דעת השמאי המכריע, היא דנה בהן לפי הכלל שקובע שעליה להתערב בחוות הדעת של השמאי רק במידה שנפלה בה טעות מהותית, דופי חמור, או פגם מנהלי שורשי, כאמור לעיל.
שאלות נוספות? פנו עכשיו אל עורכת הדין רחל שחר לקבלת ייעוץ משפטי אישי!
עוה"ד רחל שחר מבהירה עד כמה וועדות הערר ובתי המשפט רשאים להתערב בתוכן של החלטות השמאי המכריע ולקבוע אחרת ממנו?