האם יזם בתקופת חוזה פיתוח צריך לשלם היטל השבחה?

עורכת הדין רחל שחר מביאה לפנינו הסבר משפטי – על מי מטיל החוק חובת תשלום היטל השבחה ומה מעמדו של היזם בתקופת חוזה הפיתוח…יזם בתקופת חוזה פיתוח, היטלי השבחה, תשלום היטלי השבחה, על מי מטיל החוק חובת התשלום, מה מעמדו של היזם, מקרקעין, רחל שחר

הלכה זו שונתה על ידי ביהמ"ש העליון במסגרת הלכת בר יהודה, אשר קבעה שמעמדו של היזם במהלך תקופת חוזה הפיתוח הינו כשל חוכר לדורות דה-פקטו ועל כן, הוא זה שחייב בתשלום היטל השבחה ולא המדינה וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין רחל שחר.

הלכת בר יהודה נקבעה על ידי ביהמ"ש העליון במסגרת פסק הדין שניתן על ידו ביום 10.5.2016 בהליך ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון.

על מי מטיל החוק את חובת תשלום היטל ההשבחה?

היטל השבחה הינו מס שמשולם בגין עליית שווי של נכס מקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס.

עקרונית, חובת תשלום היטל ההשבחה מוטלת על הבעלים של המקרקעין, או על החוכר לדורות של המקרקעין, אם ישנו כזה, במועד אירוע המס, קרי, מועד אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.

זאת כאמור בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל), היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל".

כידוע, רוב מוחלט של קרקעות מדינת ישראל, כ-93% מהן, נמצאות בבעלות המדינה, מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל, שבעבר נקראה מינהל מקרקעי ישראל וחלקן גם מוחכרות לדורות לגורמים פרטיים. לפיכך, במידה והמקרקעין הללו מוחכרים לדורות במועד אירוע המס, על החוכר לדורות לשלם את היטל ההשבחה לרשויות המקומיות.

במידה והמקרקעין הללו אינם מוחכרים לדורות, על המדינה לשלם את ההיטל, אך במקרה כזה עליה לשלם היטל ההשבחה בשיעור מופחת וזאת כאמור בסעיף 21 לתוספת השלישית.

בהתאם להסכם שנערך בין רשות מקרקעי ישראל, משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי, נקבע שעל הרשות להעביר באופן שוטף לרשויות המקומיות תשלום שמוגדר כחלף תשלום השבחה וזאת בשיעור של 12% מהתקבולים השונים שהיא מקבלת מהמחזיקים בקרקע. כאמור, תשלום זה נמוך מתשלום היטל ההשבחה המלא.

מהו מעמדו של היזם בתקופת חוזה הפיתוח?

ישנם מצבים בהם הרשות חותמת על הסכמי פיתוח עם יזמים, שבמסגרתם מתחייבים היזמים לפתח את המקרקעין וזאת כשלב מקדים לקראת החתימה על הסכם חכירה לדורות עמם, שרק אז לכאורה יהפכו היזמים לחוכרים לדורות של המקרקעין.

לפיכך התעוררה בהקשר זה השאלה על מי תוטל החבות בהיטל השבחה במידה שבמועד אירוע המס הוחזקו המקרקעין על ידי יזם במסגרת חוזה פיתוח: על המדינה / רשות מקרקעי ישראל או על היזם? שאלה זו תוכרע לפי הגדרת מעמדו של היזם במקרקעין במהלך תקופת חוזה הפיתוח:

• במידה והיזם יוגדר כבר רשות בלבד, היטל ההשבחה יוטל על המדינה, מכח היותה הבעלים של המקרקעין.
• במידה והיזם יוגדר כחוכר לדורות דה-פקטו, היטל ההשבחה יוטל עליו.

כאמור לעיל, הלכת קנית קבעה שמעמדו של היזם בתקופת חוזה הפיתוח אינו מעמד של בעלים או חוכר לדורות אלא כשל בר-רשות ועל כן הוא אינו חייב בתשלום של היטל השבחה.

אולם, התוצאה של הלכה זו הייתה שהמדינה היא שנשאה בתשלום היטל השבחה ובאופן לפיו היא שילמה תשלום מופחת לרשויות המקומיות כפי שהוסבר לעיל וזאת למרות שהמקרקעין המושבחים מיועדים בעתיד הקרוב לשימוש פרטי ואף נמצאים כבר בדרך להתקשרות בחוזה חכירה.

תוצאה זו נגדה לכאורה את ההיגיון של גביית היטל ההשבחה, אשר נובע מעיקרון הצדק החברתי לפיו כאשר בעלי הקרקע או חוכריה התעשרו כתוצאה מהחלטות גופי התכנון הציבוריים של הרשויות המקומיות, ראוי שהם ישתפו בעושר זה את קהילתם, אשר גם מימנה את ההחלטות הללו.

בחלוף השנים, גם ביהמ"ש העליון הגיע למסקנה לפיה תוצאתה של הלכת קנית, שהובילה לכך שהיזם, שהוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע וזה שקוצר את פירות ההשבחה בפיתוחה, פטור מתשלום של היטל השבחה, איננה מתיישבת למעשה עם תכלית החקיקה בתחום זה ועל כן יש לבטלה.

כך נקבע על ידו ביום 10.5.2016 במסגרת הלכת בר יהודה, אשר כאמור קבעה שמעמדם של היזמים במהלך תקופת חוזה הפיתוח הינו כשל חוכר לדורות דה-פקטו ועל כן החיוב בהיטל השבחה יוטל עליהם ולא על המדינה.

ביהמ"ש העליון נימק הלכה זו בהתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לעתידם של חוזי הפיתוח, אשר מצביעות על כך שהלכה למעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות.

המדיניות של רשות מקרקעי ישראל שלא לבטל חוזי פיתוח ולאפשר ליזמים לחתום על חוזי חכירה גם במקרים שבהם הם לא עמדו בהתחייבויותיהם מעידה אף היא על כך כמאה עדים.

מדיניות זו שומטת, הלכה למעשה, את ההבחנות בין חוכר לדורות לבין יזם בתקופת פיתוח, שהרשות אשר ניתנה לו היא הדירה כביכול ועל כן נקבע כי מעמד היזם בתקופת הפיתוח הינו למעשה כשל חוכר לדורות, כך שהוא זה שיחוייב בתשלום היטל ההשבחה ולא המדינה.

במידה ולא קיבלת מענה לשאלותיך בנושא תשלום היטלי השבחה בתקופת חוזה פיתוח והנך זקוק לייעוץ משפטי אישי, אנו מזמינים אותך לפנות אל עורכי הדין שלנו.

עורכת הדין רחל שחר מביאה לפנינו הסבר משפטי – על מי מטיל החוק חובת תשלום היטל השבחה ומה מעמדו של היזם בתקופת חוזה הפיתוח…