עורכת הדין רחל שחר מסבירה על אופן החישוב של היטלי השבחה ועל המשמעויות של טעויות בחישוב…חישוב היטל השבחה, היטלי השבחה, חוק התכנון והבנייה, כיצד מתבצע ההליך, מקרקעין, רחל שחר
את סכום ההשבחה יש להצמיד מיום אישור התכנית/ ההקלה/ השימוש החורג לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם וזאת עד למועד תשלום ההיטל בפועל, שהינו מועד מימוש הזכויות.
כלומר, חוק התכנון והבנייה מפריד בין אירוע המס, שהוא האירוע שיוצר את החיוב הרעיוני בהיטל השבחה, שהינו יום אישור התוכנית/ ההקלה/ השימוש החורג כאמור לעיל, לבין אירוע מימוש הזכויות, שבו יוצא החיוב לתשלום לפועל, שהינו המועד בו ניתן ההיתר שכולל את ההקלה או השימוש החורג, או מועד מכר הנכס.
לאחר המימוש ומועד התשלום בפועל, חוב היטל ההשבחה נושא הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וגם ריבית.
לחישוב היטל השבחה יש לאמוד פעמיים את שווי שוק המקרקעין לפני ואחרי אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג שהשביחו אותו. ההפרש הינו סכום ההשבחה ומחציתו סכום ההיטל.
את סכום ההשבחה מצמידים מיום האישור לעליית מדד המחירים לצרכן או תשומות הבנייה, לפי הנמוך ועד מועד תשלום ההיטל, מועד מימוש הזכויות. חוק התכנון והבנייה מפריד בין החיוב הרעיוני בהיטל למימושו.
הגוף שמופקד על חישוב גביית היטל ההשבחה הינו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חישוב סכום היטל ההשבחה כשלעצמו נעשה על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה.
על מנת שחישוב היטל ההשבחה יהיה כדין, עליו להיעשות בהתאם לסעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אשר קובע כי "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי".
כלומר, היום הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה הינו יום אישור התכנית, יום אישור ההקלה או יום השימוש החורג.
לגבי היום הקובע ביחס לתכנית משביחה, שכאמור הינו יום תחילתה של התכנית, יש לשים לב שסעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.
כיצד מתבצע הליך חישוב היטל ההשבחה?
סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק קובע את העיקרון הכללי לפיו החיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 לתוספת, או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5 לתוספת.
במקרה של הגשת ערעור או שהתעוררה מחלוקת בין הנישום לוועדה המקומית לגבי ההיטל, יעבור החיוב להחלטת השמאי המכריע, וועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין.
סעיף 4 לתוספת השלישית לחוק קובע שעל שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבוע את גובה היטל ההשבחה בהתאם לשומה שתיערך על ידו לפי יום אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג.
יחד עם זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנוצרה בעקבות אישור תכנית, הוועדה המקומית רשאית לדחות את מועד עריכת שומת ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.
במידה והוועדה לא החליטה לדחות את מועד עריכת השומה כאמור, קובע סעיף 5 לתוספת השלישית לחוק כי עליה לערוך לוח שומה לתכנית שאושרה, בהתאם לחוות הדעת של שמאי המקרקעין שלה ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.
את לוח השומה יש להציג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית וזאת כאמור בסעיף 6 לתוספת השלישית לחוק.
במידה ולוח שומה לא יוצג תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.
במידה ולוח השומה הוצג, הוועדה המקומית תהיה רשאית אז גם להורות על רישום הערות אזהרה בטאבו לגבי חובת בעלי מקרקעין הכלולים בלוח לשלם את ההיטל.
בפועל, הוועדות המקומיות לא נוהגות בדרך כלל להטיל על שמאי המקרקעין שמטעמן לערוך מראש שומות לכל המקרקעין שהתכנית המשביחה חלה עליהן, אלא הן נוהגות להמתין עד שהבעלים של המקרקעין יבקש לממש את הזכויות.
עורכת הדין רחל שחר מבהירה שניתן להגיש בקשות לצורך בירור קיום חבות היטל השבחה וקבלת שומה בגין חבות זו וזאת במחלקות השומה וההשבחה של הרשויות המוניציפאליות השונות.
כאשר מדובר בבירור חבות בהיטל השבחה במקרה של מכר נכס מקרקעין, יש להמציא מסמכים שונים ובהם הסכם המכירה העדכני, הסכם הרכישה הקודם, נסח טאבו עדכני או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל במידה והנכס לא רשום בטאבו, הסכם חכירה עם המינהל ועוד.
אם יש לך שאלות נוספות בנוגע לאופן חישוב היטלי ההשבחה, ניתן לפנות טלפונית לעורכי הדין שלנו.
זקוק למידע נוסף? פנה/י אלינו כאן!
עורכת הדין רחל שחר מסבירה על אופן החישוב של היטלי השבחה ועל המשמעויות של טעויות בחישוב…