זה מה שקורה להיטל השבחה במידה והמוכר חתם על הסכם מכר בתקופה שלאחר אישור התכנית ופרסומה, אך לפני שהיא כבר נכנסה לתוקף.הסכם מכר, פרסום תכנית, אישור, כניסה לתוקף, להטיל היטל, השבחת מקרקעין, טענות הצדדים, החלטת בית משפט, רחל שחר, היטלי השבחה
שאלה זו התעוררה בהליך עת"מ 56451-02-16 שולץ נ' עיריית רחובות, שהתנהל בפני בית המשפט המחוזי בלוד.
העותרת בתיק זה הייתה בעלים של מקרקעין ברחובות בשטח של כ-66 דונם, אותם היא מכרה באוקטובר 2015 למכון וייצמן, בתמורה לסך של 40.5 מליון ₪.
הסכם המכר נחתם 4 ימים בלבד לאחר שפורסמה ברשומות תכנית שהשביחה את המקרקעין באמצעות הכשרתו להקמת פארק תעשייה חדש. מכיוון שהתכנית אמורה הייתה להיכנס לתוקף 15 ימים לאחר פרסומה, כאמור לעיל, מכאן שההסכם נחתם לפני שהתכנית נכנסה לתוקף.
אבל, כאשר המוכרת ביקשה מעיריית רחובות להנפיק לה אישור היעדר חובות לצורך רישום העברת הזכויות בטאבו על שם מכון וייצמן ובהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות, דרשה ממנה העירייה לשלם לה היטל השבחה מכח התכנית, כתנאי לקבלת אישור זה וזאת בשווי של כ-29 מליון ₪, קרי, כשני שליש מסכום התמורה!
יובהר, כי נבצר מהעירייה לגבות ממכון וייצמן את היטל ההשבחה לאחר כניסתה של התכנית לתוקף ולאחר שמכון וייצמן עצמו ימכור אותו, מאחר והמכון זכאי לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק ולכן היא ניסתה לגבות אותו מהמוכרת וזאת למרות שההסכם נחתם עוד לפני שהתכנית נכנסה לתוקף.
טענות הצדדים
העותרת טענה שבמועד חתימת הסכם המכר, התכנית המשביחה טרם נכנסה לתוקף ולכן היא טרם חלה על המקרקעין ולא ניתן להטיל עליה תשלום היטל השבחה מכח תכנית זו.
עיריית רחובות טענה שהעותרת ביצעה תכנון מס אגרסיבי ובלתי לגיטימי כדי להתחמק מתשלום ההיטל, בכך שחתמה את הסכם המכר עם מכון ויצמן לאחר אישור ופרסום התכנית ולפני שחלפו 15 הימים עד לכניסתה לתוקף.
לטענת העירייה, יש לחייב את העותרת בתשלום היטל ההשבחה למרות לשון החוק וזאת מאחר שמבחינה תכליתית, העותרת היא הנהנית העיקרית מעליית שווי מקרקעין בעקבות אישור התכנית המשביחה וזאת בשעה שלא ניתן יהיה בעתיד לגבות את היטל ההשבחה ממכון וייצמן, בשל הפטור שלו הוא זכאי כאמור, דבר שיגרום לה ולציבור הרחב, להפסד של מליוני ש"ח.
החלטת בית המשפט
בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי הוראות החוק והפסיקה בעניין זה הינן ברורות וחד משמעיות ולא ניתן לסטות מהן, כפי שטוענת העירייה. לפי הוראות אלו, המועד הקובע לתחולת והיווצרות היטל ההשבחה וכן לאומדנו, הינו מועד תחילת התכנית, שחל 15 יום לאחר פרסום התכנית ברשומות או בעיתון, כאמור בסעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה. ומאחר שהסכם המכר במקרה דנן נחתם לפני מועד תחילת התכנית, לא ניתן לחייב את המוכרת בתשלום היטל השבחה.
בית המשפט הסתמך על שני פסקי דין עיקריים בעניין זה.
האחד, פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' אליק רון. שם נקבע שכאשר מקור ההשבחה הוא באישור תכנית, אז בין אירוע המס, קרי, אישור התכנית, לבין המועד הקובע, קרי, תחילת התכנית, קיים פער זמנים קטן, של 15 יום מיום פרסום ברשומות של אישור התכנית. אולם, כאשר מקור ההשבחה הוא הקלה או שימוש חורג, הרי שמועד אירוע המס והמועד הקובע הינם סימולטניים.
השני, פסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בפר"ק 3150-06 קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ (בפירוק) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים ואשר קבע שהמועד הקובע לחיוב בגין היטל ההשבחה הוא 15 יום לאחר פרסום התכנית ברשומות, כאמור בסעיף 119 לחוק התכנון והבנייה. העילה להטלת היטל השבחה אינה מבשילה כבר במועד אישור התכנית, אלא רק במועד זה.
בית המשפט הוסיף וקבע כי חתימתה של העותרת על הסכם המכר בפרק הזמן שבין פרסום התכנית לכניסתה לתוקף, כדי להימנע מתשלום היטל ההשבחה, אינה מהווה תכנון מס לא לגיטימי או פסול, כי אם תכנון מס הגיוני ואפשרי ובחסות הדין.
לשון החוק אינה מותירה פתח לפרשנות אחרת וככל שהמחוקק ימצא לנכון למנוע את האפשרות לחמוק מתשלום המס, אז בסמכותו לשנות את הוראות החוק לשם כך.
בהתאם לכך הורה בית המשפט לעירייה להנפיק לעותרת אישור לרישום העברת הזכויות במקרקעין בטאבו.
שאלות נוספות? פנה/י אל עורכת הדין רחל שחר לקבלת ייעוץ משפטי אישי!
זה מה שקורה להיטל השבחה במידה והמוכר חתם על הסכם מכר בתקופה שלאחר אישור התכנית ופרסומה, אך לפני שהיא כבר נכנסה לתוקף.