עוד ציין בית המשפט העליון כי מעמדו של חוב היטל ההשבחה בהליכי פירוק או פשיטת רגל הינו כשל חוב רגיל בלבד. כלומר, חוב היטל השבחה איננו חוב מובטח וכן איננו חוב בדין קדימה, לפי סעיף 78 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 או לפי סעיף 354 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983.
בנוסף, חוב היטל השבחה איננו בגדר "תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין" כמשמעותם בסעיף 11(א)(1) לפקודת המיסים (גבייה).
על מנת לסייע לוועדה המקומית לאכוף את גביית חוב היטל ההשבחה, שמעמדו כאמור הינו כשל חוב רגיל בלבד, קובע סעיף 10(א) לתוספת השלישית שלא ניתן לבצע העברת זכויות בטאבו ללא הצגת אישור מטעם הוועדה בדבר תשלום היטל ההשבחה וזאת בנוסח הבא:
"לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו".
לפיכך, ללא הצגת אישור מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בדבר תשלום היטל ההשבחה כאמור או פטור ממנו, לא ניתן לבצע את העברת הזכויות בטאבו ובכך להשלים את העיסקה. זו גם הסיבה מדוע במסגרת הסכמי מקרקעין נהוג לקבוע מי מהצדדים ישא בתשלום היטל השבחה במידה וחל כזה על הנכס ובאילו תנאים.
האם הוועדה המקומית רשאית לא להנפיק אישור לטאבו במקרה בו מוכר מקרקעין, שחייב בתשלום היטל השבחה, נכנס לפשיטת רגל?
במסגרת תיק ע"א 4260/15 הנ"ל, דן בית המשפט העליון בהסכם מקרקעין למכירת חלק ממגרש שנמצא בהוד השרון, במסגרתו התחייב המוכר לשאת, בין היתר, בתשלום היטל השבחה שהוטל על הנכס עוד לפני חתימת ההסכם.
אבל, בעוד שהקונה שילמה למוכר את מלוא התמורה, המוכר נכנס להליכי פשיטת רגל לפני שהוא שילם את היטל ההשבחה ואילו החלק מסכום התמורה שהופקד בנאמנות לפי ההסכם לא הספיק לכסות את חוב היטל ההשבחה.
כתוצאה מכך לא שולם היטל ההשבחה ועקב כך גם סירבה הוועדה להנפיק את האישור לביצוע העברת הזכויות בטאבו משם המוכר לשם הקונה, כאמור בסעיף 10(א) לתוספת.
הוועדה המקומית טענה שאם הקונה רוצה להירשם כבעלים של הנכס שרכשה, עליה לשלם בעצמה את היטל ההשבחה ולהגיש נגד המוכר תביעת חוב כנושה רגיל.
הקונה טענה שהוועדה המקומית היא הנושה של חוב היטל ההשבחה ולכן היא זו שצריכה להגיש תביעת חוב כנושה רגיל כנגד המוכר ואל לה לעכב את המצאת האישור כאמצעי לחץ על הקונה.
בהמשך לכך הגישה הקונה תביעה כנגד הוועדה המקומית בפני בית המשפט המחוזי, במסגרתה ביקש מבית המשפט לחייב את הועדה לתת לה את האישור הנדרש לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו.
אבל, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, בקובעו שהקונָה לא יכולה לדרוש מהוועדה המקומית אישור להעברת זכויות מבלי שההיטל שולם ועל כן הוגש ערעור על פסק דין זה בפני בית המשפט העליון.
בית המשפט העליון הבהיר שהקושי שנוצר במקרה דנן נובע מהעובדה לפיה, מצד אחד, הקונָה אינה בעליו של הנכס ולכן היא אינה החייבת בדין בהיטל ההשבחה, אלא המוכר.
אולם, מצד שני, המוכר מצוי בהליכי פשיטת רגל ואינו עתיד לשלם את החוב, כאשר, מצד שלישי, הוועדה המקומית אינה חייבת במתן האישור כל עוד לא שולם לה חוב היטל ההשבחה, כאמור בסעיף 10(א) לתוספת ועל כן היא משתמשת בסמכותה זו כאמצעי לחץ על הקונָה לגביית החוב.
בהליך עע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, נקבע שהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה לפני כריתת ההסכם יחול על המוכר במסגרת ההסכם מקרקעין, מאחר שהמוכר נהנה מהשבחת המקרקעין בעקבות אישור התכנית באמצעות מחיר גבוה יותר, שמגלם השבחה זו ואילו היטל השבחה בגין תכנית שאושרה לאחר כריתת ההסכם, אך לפני גמר העסקה ברישום בטאבו, יחול על הקונה, כבעלים שביושר.
זאת, משום שלאחר כריתת ההסכם, המוכר כבר אינו יכול לדרוש מחיר גבוה יותר, המגלם את השבחת המקרקעין בעקבות אישור התכנית.
במקרה דנן, מדובר בהיטל ההשבחה שהוטל לפני חתימת ההסכם ולכן הוא חל על המוכר, שחייב בו הן לפי הדין והן לפי ההסכם והוא גם הגורם שנהנה מהשבחת הנכס.
כעת, אם הקונָה תידרש לשלם את חוב היטל ההשבחה כתנאי להעברת הזכויות, יוצא שעליה לשלם פעמיים את מחיר ההשבחה. פעם אחת בתמורה ששולמה למוכר על פי ההסכם ואשר מגלמת את שווי הקרקע המושבחת ופעם נוספת בעת העברת הזכויות.
מנגד, אם ייקבע שעל הוועדה המקומית להמציא את האישור מבלי שישולם לה חוב היטל ההשבחה, יוצא שהקופה הציבורית תיפגע.
בסופו של דבר קבע בית המשפט העליון שלא ניתן לחייב את הוועדה המקומית להנפיק לקונה אישור להעברת זכויות בטאבו בשעה שהיטל ההשבחה לא שולם על ידי המוכר וזאת בהסתמך על שני נימוקים:
1. הקונה לא יכול לשפר את מצבו במקרה בו המוכר נקלע לפשיטת רגל לעומת מצבו במקרה הרגיל, בו המוכר לא היה נקלע לפשיטת רגל. שכן, כשם שהקונה לא יכול לדרוש מהוועדה המקומית אישור להעברת זכויות מבלי שההיטל שולם, לפני שהמוכר הפך לפושט רגל, כך גם אין הקונה יכול לדרוש זאת לאחר שהמוכר הפך לפושט רגל. כלומר, הקונה אינו יכול לקבל במסגרת הליך פשיטת הרגל, את מה שהוא לא הייתה יכולה לקבל ללא הליך זה.
במצב הדברים הרגיל, כאשר המוכר אינו נכנס להליכי פשיטת רגל, הרי ככל שהוא אינו עומד בהתחייבותו לשלם את היטל ההשבחה, עומדות לקונה התרופות על פי הסכם המכר ועל פי הדין. הקונה הוא שנאלץ לרדוף אחר המוכר שיעמוד בחובותיו לרשויות, על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות על שמו.
כמו כן, במצב הדברים הרגיל, הוועדה גם אינה חייבת לנקוט הליכי גבייה נגד מוכר שלא שילם את היטל ההשבחה ולכן, בדומה, הוועדה גם אינה חייבת להגיש תביעת חוב, במקרה בו המוכר נכנס להליכי פשיטת רגל.
מנגד, במצב הדברים הרגיל, קונה אשר מבקש לקבל אישור הוועדה המקומית על מנת להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, יכול לשלם את ההיטל בעצמו ולתבוע לאחר מכן את המוכר בגין הפרת הסכם המכר.
בדומה, במצב בו המוכר נכנס להליכי חדלות פרעון, הקונה יכול לשלם את ההיטל בעצמו ולהגיש תביעת חוב כנגד המוכר ולקבל את החלק היחסי בדיבידנד, מבלי שתהא בכך העדפת נושים.
בשני המצבים עומד הקונה בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר ולא ניתן לקבוע שהקונה ישפר את מצבו דווקא עקב כניסתו של המוכר להליכי חדלות פרעון.
2. הקונה הינו מונע הנזק היעיל והזול ביותר. שכן, מאחר וחוב היטל השבחה הינו חוב רגיל, אז עיכוב הרישום לפי סעיף 10(א) לתוספת הינו למעשה כלי האכיפה האפקטיבי ביותר העומד לרשות הוועדה, שלא יכולה לדעת על הסכם המכר אלא רק לאחר שהצדדים פונים אליה.
לעומת זאת, לקונה יש כלים להגן על עצמו ולא להסתפק בחיוב האובליגטורי בהסכם, מאחר שהוא יכול לברר לפני חתימת ההסכם האם רובץ על הנכס היטל השבחה וכן להבטיח את תשלומו במסגרת ההסכם.
כלומר, הקונה מצוי בעמדה טובה מזו של הוועדה המקומית הן במישור הידיעה על החוב והן במישור הבטחתו של החוב. כך, לדוגמא, הקונה יוכל לקבוע במסגרת ההסכם שהוא ישלם ישירות לוועדה את היטל השבחה ויקזז אותו מסכום התמורה, או להפקיד חלק נכבד מהתמורה בנאמנות להבטחת פרעון ההיטל.
בהתאם לכך נקבע שעל הקונה לשלם את תשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית ולאחר מכן להגיש תביעת חוב כנגד המוכר במסגרת הליכי פשיטת הרגל שלו.
עורכת הדין רחל שחר וצוות המומחים שלנו בתחום היטלי השבחה עושים כל שביכולתם על מנת לעדכן את תוכן האתר בקביעות ובהתאם לפסיקות החדשות. במידה ולא מצאת מענה מקיף לסוגיה שמעסיקה אותך, אנו מזמינים אותך לפנות אלינו גם בפורום ו/או ליצור קשר טלפוני עם עוה"ד רחל שחר.
פנה/י עכשיו לייעוץ משפטי אישי!
עורכת הדין רחל שחר מביאה לפנינו הסבר משפטי מפורט אודות מעמדו של חוב היטל השבחה כשהחייב נכנס לפשיטת רגל ומציעה דרכי התמודדות…