כך ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים

כלומר, מבהירה עוה"ד רחל שחר, מדובר למעשה בדחייה זמנית של תשלום היטל ההשבחה, שהופכת לפטור כעבור 4 שנים, במידה ובמהלכם נעשה שימוש עצמי רצוף בדירה והיא לא נמכרה / הועברה לצד אחר, כאמור.

אולם, במידה ובמהלך 4 שנים מגמר הבנייה, תימכר / תועבר הדירה, או שבעל הדירה או קרובו לא יגורו בה מגורי קבע, אלא, למשל, הדירה תושכר, אז יבוטל הפטור המותנה ותחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הדירה. סכום החיוב יהיה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

קרוב מוגדר בסעיף 1 לתוספת כבן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג אח ובני זוגם. דירת מגורים מוגדרת בסעיף 19 (ג1) לתוספת כלרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר.

תכלית הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים

תכלית הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים הינה תכלית סוציאלית, אשר נועדה לאפשר לבעלי דירות לשפר את תנאי מגוריהם ולהקל על מצוקת הדיור, מבלי שהם יאלצו לשאת בנטל הכלכלי הנוסף של תשלום היטל ההשבחה.

בהליך ע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, נקבע שתכלית הפטור היא לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות וכי הוא גם נועד לתרום לשיקום אזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור.

ביסוד הפטור, מונח הרעיון של התחשבות במי שמבצע בנייה בהיקף נמוך יחסית ועל כן דירת מגוריו אינה נחשבת לנכס יוקרה, כאמור ברע"א 3626/06 חמאיסי נ' הוועדה המקומית לתכנון מבוא העמקים.  

היקף הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים

מגבלת הפטור בגין הרחבת דירת מגורים עד ל-140 מ"ר עוררה את השאלה לאיזה שטח מתייחסת מגבלה זו, האם לשטח בניית היחידה הנוספת בלבד, או לשטח הכולל של הנכס הקיים ביחד עם היחידה הנוספת.

במילים אחרות, האם הפטור יינתן בגין כל בנייה של יחידה נוספת לנכס קיים, יהא אשר יהא גודלו של הנכס הקיים ובתנאי ששטחה של היחידה הנוספת הינו עד ל-140 מ"ר, או שמא הפטור יינתן רק בגין בנייה עד להיקף כולל של 140 מ"ר וזאת עבור הנכס הקיים והיחידה הנוספת במשותף?

בית המשפט העליון דן בשאלה זו במסגרת בר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

בית המשפט העליון קבע שהפרשנות הנכונה בעניין זה הינה הפרשנות השנייה, לפיה השטח הכולל של הנכס הקיים והיחידה הנוספת לא יעלה יחדיו על 140 מ"ר. זאת, לאור תכלית הפטור, שהינה לסייע ולהתחשב במי שמבצע בנייה בהיקף נמוך יחסית ועל כן דירת מגוריו אינה נחשבת לנכס יוקרה, כאמור לעיל.

בית המשפט העליון הבהיר שפרשנות זו מבטאת לכאורה הבחנה מותרת, בהקשר של מיסוי, בין נכסי יוקרה לנכסים צנועים יותר. אמנם, ההבחנה המבוססת על שטחה של דירת המגורים, מהווה כלל אצבע לא מדויק, שהרי שווי הדירה עשוי להיות מושפע לא רק מגודלה, אלא גם ממיקומה וממאפיינים נוספים שלה, אולם זוהי הכללה מן הסוג שהחקיקה עושה בו שימוש מעת לעת מטעמים מעשיים.

עוד נקבע שבמקרים בהם קיימת דירת מגורים ששטחה עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין, אין לתת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית ואין נפקות לשאלה האם מדובר ביחידת דיור נפרדת או בהרחבה לדירה הקיימת.

מצד שני, בהליך עמ"נ 7175-10-16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' פנחס הירש, הורחבה תחולתו של פטור זה, באופן לפיו נקבע שיש להחיל אותו גם על פיצול דירת מגורים למספר יחידות מגורים אשר שטח כל אחת מהן, לאחר הפיצול, אינו עולה על 140 מ"ר.

בית המשפט נימק זאת בכך שהתכלית הסוציאלית של הפטור, בדבר שיפור תנאי המגורים מבלי לשאת בהוצאות כבדות, מתקיימת לא רק כאשר מדובר בהרחבת דירת מגורים, אלא גם כאשר מדובר בפיצול דירה גדולה למספר יחידות קטנות וזאת מאחר ובכך מתאפשרת הרחבת היצע הדירות בשוק, דבר שאף הוא ראוי לקידום.

הסבר משפטי מהי תכלית הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים, מהו היקף הפטור ומה צריך לעשות כדי לקבל אותו…