תנאים למינוי שמאי מייעץ על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את חובת הוועדה המקומית לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו עקב תכנית שלא בדרך של הפקעה ואשר המקרקעין שלהם נמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה וזאת בכפוף לסעיף 200 לחוק.

סעיף 200 לחוק קובע שהוועדה המקומית רשאית לדחות תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק במידה והפגיעה הנטענת אירעה בשל אחת מהוראות התכנית שמפורטות בסעיף זה וזאת בתנאי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.

וכך קובע סעיף 198(ו)(2)לחוק: "היה הערר לפי סעיף קטן (ד) בלבד, רשאית וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר (בחוק זה – שמאי מייעץ)".

כלומר, כדי למנות שמאי מייעץ, על ועדת הערר לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ,  אשר יגיש לה חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר.

עם קבלת חוות הדעת השמאית של השמאי המייעץ, על וועדת הערר לשמוע את טיעוני הצדדים לגבי חוות הדעת ורק לאחר מכן עליה לקבל החלטה בערר שהוגש בפניה וזאת כאמור בסעיף 198(ו)(3)לחוק.

מהם התנאים למינוי שמאי מייעץ על ידי וועדת הערר?

במסגרת בר"מ 6641/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע, דן בית המשפט העליון בשאלה באילו תנאים על וועדת הערר למנות שמאי מייעץ לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק.

כאמור, התיק עסק בערר שהוגש לוועדת הערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות תביעה לפי סעיף 197 לחוק. ועדת הערר דחתה את הערר ועל כן המבקשים ערערו על החלטתה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים ובין היתר ביקשו שימונה שמאי מייעץ לבחינת עניינם, לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק.

בית המשפט העליון קבע שהשמאי המייעץ ימונה כדי לתת חוות דעת בשאלה שמאית מובהקת שמתעוררת במסגרת הליכי הערר. המטרה שבבסיס מינוי השמאי המייעץ היא לאפשר מתן חוות דעת מקצועית בשאלות שמאיות במהותן המונחות לפני וועדת הערר. שכן, הגם שוועדת הערר מהווה כשלעצמה גוף מקצועי בעל מומחיות וידע בתחום, ההנחה היא שככלל, השמאי המייעץ נמצא בעמדה מקצועית מתאימה לחוות דעתו בשאלות כגון אלו.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון גם קבע שלא בכל מקרה על וועדת הערר לבקש חוות דעת של שמאי מייעץ.

זאת מאחר שהחוק קובע שהוועדה "רשאית" לבקש חוות דעת כאמור ובהיעדר טעמים פרשניים ראויים לסתור, יש לפרש סעיף כסמכות רשות, להבדיל מסמכות חובה, דהיינו, סמכות אשר מקנה לוועדה שיקול דעת באלו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ.

כדי שהוועדה תמנה שמאי מייעץ, על בעל המקרקעין לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע שהוא עומד בדרישותיו של סעיף 197 לחוק.

מבלי לקבוע מסמרות בהתייחס למהות והיקף שיקוליה של וועדת הערר, נראה שעל מנת לעמוד בנטל הראשוני הנ"ל, הרי שככלל, על בעל המקרקעין לעמוד לשם כך לפחות בשלושה תנאים מצטברים:

1. עליו להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה.
2. עליו  להראות שהמקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו.
3. עליו לשכנע את וועדת הערר  ולו באופן לכאורי, שחלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע גם להגיש חוות דעת שמאית.

ככל שוועדת הערר מצאה כי בעל המקרקעין עמד בנטל ראשוני זה,  או אז קמה שאלה שמאית הטעונה הכרעה,  ובמקרה כזה עליה לשקול מינוי שמאי מייעץ.

במידה וועדת הערר הגיעה למסקנה שבעל המקרקעין לא עמד בנטל הראשוני זה, אזי היא רשאית להחליט שאין מקום למנות שמאי מייעץ.

במקרה דנן, תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הוגשה בגין טענה לפגיעה מתכנית שעסקה בהקמת פארק מדע בעיר העתיקה בבאר שבע וזאת על ידי בעלי מקרקעין שנמצאים בעברו השני של הרחוב.

אבל, הן וועדת הערר והן בית המשפט לעניינים מינהליים קבעו שבעלי המקרקעין לא הוכיחו ולו לכאורה פגיעה בערך המקרקעין שלהם עקב תכנית זו ועל כן אין מקום למנות שמאי מייעץ. עוד נקבע שבמצב דברים זה לא עומדת להכרעה שאלה שמאית מובהקת שאינה בתחום מומחיותה של וועדת הערר ושלגביה נתפס השמאי המייעץ כסמכות המקצועית.

בהמשך לכך קבע בית המשפט העליון שוועדת הערר יישמה את אמות המידה שנקבעו על ידו כאמור לעיל ביחס למינוי שמאי מייעץ ואילו בית המשפט לעניינים מינהליים הפעיל את אמת המידה הראויה לביקורת שיפוטית על החלטת וועדת הערר ועל כן הוא דחה את הערעור של בעלי המקרקעין שהוגש בפניו.

אלו התנאים למינוי שמאי מייעץ על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק התכנון והבנייה…