…
השמאים המכריעים נבחרים בהליך איתור מיוחד על ידי וועדה מייעצת לשר המשפטים שכוללת שמונה חברים, חלקם עובדי מדינה וחלקם נציגי ציבור. תקופת מינויים של השמאים המכריעים הינה ל-10 שנים או עד הגיעם לגיל 70, לפי המוקדם מביניהם.
השמאים המכריעים ממלאים למעשה תפקיד מעין שיפוטי ועל כן חלות עליהם מגבלות עיסוק חמורות בדומה לאלו שחלות על שופטים. בין היתר, עליהם לפרוש כליל מניהול פרקטיקה פרטית משלהם ולא לעסוק בפעילות מקצועית אחרת, למעט בנסיבות מיוחדות ובאישור מראש של שר המשפטים, כגון לצורך מתן הרצאות באקדמיה או פעילות התנדבותית וכדומה.
העיגון החקיקתי של פעילות השמאי המכריע
שמאי מכריע הינו שמאי מקרקעין שנבחר על ידי שר המשפטים לדון ולהכריע במחלוקות לגבי שומות מקרקעין בין אזרחים לרשויות מקומיות. הם נבחרים בהליך איתור מיוחד על ידי ועדה מייעצת ותקופת מינויים 10 שנים או עד גיל 70.
התפקיד הוא מעין שיפוטי ולכן חלות מגבלות עיסוק חמורות – לפרוש מניהול פרקטיקה פרטית ולא לעסוק בפעילות מקצועית אחרת, למעט נסיבות מיוחדות.
אופן מינויו ופעילותו של השמאי המכריע מוסדרים במסגרת פרק ט'1 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 וכן במסגרת תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט- 2008 ותקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), תשס"ט- 2009.
פרק ט'1 לחוק התכנון והבנייה נחקק במסגרת תיקון 84 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 1.5.2009. תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה נחקק בעקבות קשיים שהתגלו בעבר בכל הקשור ליעילות התנהלות הערעורים שהוגשו על גובה היטל ההשבחה וכן בשל חששות לניגודי אינטרסים בקרב השמאים שעסקו בקביעת גובהו.
מטרת התיקון הייתה ליצור מנגנון יעיל ומהיר להכרעה בסכסוכים שומתיים, על ידי שמאי מקרקעין בעלי ניסיון ורקע מתאים, שאין בו חשש לניגודי עניינים, לרבות בשל ניתוק התלות בין השמאים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שממונה על גביית החיובים בהיטלי השבחה ואשר מתנהל בפרקי זמן קצרים יחסית למשך הדיונים בבתי המשפט בארץ ותוך שקיפות מלאה.
מהם תחומי הפעילות של השמאי המכריע?
- לדון ולהכריע לבדו במחלוקות בין הנישומים לרשויות המקומיות לגבי גובה היטל ההשבחה וכן לגבי תביעות פיצויים לירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
- לשמש כשמאי מייעץ לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, כאשר הוגש בפניה ערר שדן בנושא היטל השבחה לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק או בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.
- לכהן כחבר בהרכב אשר פוסק בערעור נוסף / השגה שנייה על שומות שנערכו מטעם מינהל מקרקעי ישראל וכחבר בהרכב אשר פוסק בערעור על פיצויי הפקעה.
- לכתוב חוות דעת לפי בקשה שהתבקשה על ידי בית המשפט ובכפוף לאישור שר המשפטים.
- לטפל בתיקים אחרים שאישר שר המשפטים.
מינוי שמאי מכריע בסכסוכים לגבי גובה החיוב בהיטל השבחה
ניתן להגיש בקשה למנות שמאי מכריע לגבי מחלוקת שנוגעת להיטל השבחה רק במידה שהנישום חולק על גובה החיוב בהיטל ההשבחה ולא על עצם החיוב וזאת כאמור בסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
לשון סעיף 14(ב)(1) לתוספת קובעת שאת הבקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש בפני יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. בפועל, יש להגיש את הבקשה בפני מועצת שמאי המקרקעין וזאת באופן מקוון במסגרת אתר האינטרנט של משרד המשפטים.
מועצת שמאי המקרקעין משמשת כמעין מזכירות בית דין, אשר פותחת את התיקים, מנתבת אותם לשמאים המכריעים השונים, מווסתת את העבודה וכן מטפלת בבעיות מינהליות שוטפות.
את הבקשה יש להגיש תוך 45 יום מהיום שהשומה הובאה לידיעת הנישום ולצרף לה את כל המסמכים הנלווים שיש לצרף לה כאמור בתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט- 2008.
השמאי המכריע ממונה תוך 15 יום מהגשת הבקשה, עליו לקיים דיון ראשון בתיק תוך 45 יום מיום הגשת התשובה לבקשה ולהכריע בתיק תוך 60 יום מיום סיום הדיון האחרון או קבלת טענות הצדדים במידה והוא סבר שאין מקום לדיון.
הפרוטוקולים של הדיונים נמסרים לצדדים וההחלטות מתפרסמות באתר האינטרנט של משרד המשפטים ובמאגרים משפטיים אלקטרוניים כגון אתר נבו.
השכר של השמאי המכריע משולם על ידי הצדדים בחלקים שווים, אלא אם השמאי קבע אחרת וזאת כאמור בתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה) התשס"ט- 2009.
גובה השכר נגזר באחוזים מגובה התביעה הכספית, מהיקף של 3% בתביעות קטנות ועד להיקף של פחות מ-1% אחוז, כך שלשמאי אין כל דרך להשפיע על גובה שכרו.
על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערר בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה וזאת תוך 45 יום. על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, כאשר פורמאלית הערעור מוגש כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
עורכת הדין רחל שחר בעלת ניסיון רב בתחום של היטלי השבחה ותוכל להכווין אותך בדרך לפתרון המשפטי היעיל ביותר עבורך בכל הנוגע לסכסוכים לגבי גובה היטל ההשבחה ובפרט בהתמודדות מול השמאי המכריע.
הסבר משפטי על העיגון החקיקתי של פעילות השמאי המכריע, תחומי הפעילות שלו ומינויו במקרה של סכסוך לגבי גובה החיוב בהיטלי השבחה…