כאשר מדובר במינוי שמאי מייעץ בהקשר לעררי היטל השבחה בהתאם לסעיף 14(ג)(2) לתוספת השלישית, הוועדה רשאית לעשות כן במידה והיא סבורה שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך בירור הערר. עם קבלת חוות הדעת השמאית של השמאי המייעץ, על וועדת הערר לשמוע את טיעוני הצדדים לגבי חוות הדעת ורק לאחר מכן לקבל החלטה בערר שהוגש בפניה.
בהקשר זה חשוב להבדיל ולא לבלבל בין תפקיד השמאי המייעץ לבין תפקיד השמאי המכריע לגבי עררים בענייני היטל השבחה.
שכן, בעוד שהשמאי המייעץ מתמנה כאמור רק לצורך הגשת חוות דעת שמאית לוועדת הערר וזאת באופן לפיו וועדת הערר יכולה להיעזר בחוות דעת זו אולם היא זו שמכריעה בערר, אזי השמאי המכריע דן ומכריע בעצמו בעררים שמוגשים בפניו על ידי נישומים אשר חולקים על גובה החיוב בהיטל ההשבחה, להבדיל מעצם החיוב.
עם זאת ולמרות שהשמאי המכריע והשמאי המייעץ ממלאים תפקידים שונים כאמור, אז למעשה הם מתמנים מתוך אותה רשימת שמאים שנבחרה לשם כך על ידי שר המשפטים, כפי שיוסבר להלן.
כיצד נבחר שמאי מייעץ?
השמאי המייעץ הינו שמאי מקרקעין שנכלל ברשימת השמאים המכריעים שנבחרו על ידי שר המשפטים לדון ולהכריע במחלוקות שונות לגבי שומות מקרקעין בין האזרחים הנישומים לרשויות המקומיות, לרבות לגבי סוגיות הנוגעות לגובה החיוב בהיטלי השבחה.
השמאים הללו נבחרים בהליך איתור מיוחד על ידי וועדה מייעצת לשר המשפטים שכוללת שמונה חברים, חלקם עובדי מדינה וחלקם נציגי ציבור. תקופת מינויים של השמאים המייעצים הינה ל-10 שנים או עד הגיעם לגיל 70, לפי המוקדם מביניהם.
מתי ממנים שמאי מייעץ?
ככלל, ניתן להגיש שני סוגי עררים בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
ערר עקיף לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק, אשר מוגש על החלטת שמאי במחלוקת על גובה החיוב.
ערר ישיר לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק, אשר מוגש במידה שבקשת תיקון השומה נדחתה על ידי הוועדה המקומית, או במקרה בו טענות הנישום אינן כלולות בטענות שלגביהן ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה בפני הוועדה המקומית, בין אם המדובר בטענות לגבי עצם החיוב בהיטל ההשבחה ובין אם המדובר בטענות לגבי גובה החיוב בלבד.
מינוי השמאי המייעץ נעשה אך ורק במידה ומדובר בערר ישיר שהוגש לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית. במקרה כזה וועדת הערר רשאית גם להחליט במסגרת הדיון שלה בערר שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך בירור הערר ובהתאם לכך לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מייעץ אשר יגיש לה חוות דעת בכתב בעניין הנוגע לערר.
כאמור, על הוועדה לתת לצדדים הזדמנות לטעון בפניה את טענותיהם לגבי חוות הדעת של השמאי המייעץ ורק לאחר מכן לתת את החלטתה בערר.
על מינויו של השמאי המייעץ יחולו כל הוראות החוק והתקנות שחלות על שמאי מכריע ולרבות פרק ט'1 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, כאמור בסעיף 14(4) לתוספת השלישית.
סדרי הדיון בפני השמאי המייעץ יהיו בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט- 2008. עם זאת, יש לשים לב שתקנה 24(ב) לתקנות אלו קובעת שכאשר מדובר במינוי שמאי מייעץ שנתבקש להגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין מסוים הנוגע לערר ולא בנוגע למכלול הסוגיות הכרוכות במחלוקת, יחולו סדרי הדין שתקבע וועדת הערר האמורה.
שכר השמאי המכריע משולם על ידי הצדדים בחלקים שווים, אלא אם השמאי קבע אחרת וזאת כאמור בתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה) התשס"ט- 2009. גובה השכר נגזר באחוזים מגובה התביעה הכספית, מהיקף של 3% בתביעות קטנות ועד להיקף של פחות מ-1% אחוז, כך שלשמאי אין כל דרך להשפיע על גובה שכרו.
על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערר בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה וזאת תוך 45 יום.
על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
עורכת הדין רחל שחר וצוות המשרד עושים כל שביכולתם על מנת לעדכן את התוכן באתר בקביעות וזאת בהסתמך על הוראות החוק והפסיקות החדשות. במידה ולא מצאת מענה לכלל שאלותיך בנוגע לשמאי מייעץ וסמכויותיו או שאתה זקוק לסיוע משפטי בנושא אחר הקשור בהיטלי השבחה, אנחנו מזמינים אותך לפנות אלינו!
הסבר משפטי מקיף אודות סמכויותיו של השמאי המייעץ בהיטלי השבחה…