עורכת הדין רחל שחר מסבירה האם ניתן להתנות מסירת שומת היטל השבחה באפשרות להגדילה בעתיד אם יתקבל תיקון לחוק שיגדילה…התניית מסירת שומה, שומת היטל השבחה, אפשרות להגדיל בעתיד, וועדה מקומית, חוק התכנון והבנייה, טענות הצדדים, החלטת בית המשפט, תיקון לחוק, רחל שחר, היטלי השבחה
אולם, במידה והוועדה החליטה כאמור לדחות את מועד עריכת השומה למועד מימוש הזכויות, אז סעיף 4(4) לתוספת קובע כי במקרה כזה רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש ממנה לערוך את שומת ההשבחה עוד לפני מועד מימוש הזכויות ועל הוועדה יהיה לערוך את השומה ולהעבירה לידיו תוך 90 ימים.
עם קבלת השומה, המבקש יכול להחליט האם הוא מעוניין לדחות את התשלום למועד מימוש הזכויות כאמור בסעיף 7(א) לתוספת, או לשלם אותה מייד.
האפשרות לתשלום השומה מיידית רלוונטית במקרה בו דחיית עריכת שומת ההשבחה למועד מימוש הזכויות עלולה להביא להפרשי הצמדה גבוהים ולהכביד עוד יותר את נטל המס המוטל על בעל המקרקעין וזאת במיוחד אם מימוש הזכויות צפוי להיעשות תקופה ארוכה לאחר אישור התכנית.
במסגרת עת"מ 32231-07-14 ETABLISSEMENT SEMOND נ' וועדה לתכנון ובנייה שרונים, נדון מקרה בו חברה זרה, בעלת מקרקעין בתל-מונד, דרשה מהוועדה המקומית לערוך שומת היטל השבחה בעקבות אישור תכנית משביחה במרץ 2013, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד למגורים.
הוועדה התנתה את עריכת השומה ומסירתה לחברה בתשלום שכר טרחת השמאים שיערכו את השומה על ידי החברה וכי תשלום זה יקוזז מתשלום השומה הסופית על ידי החברה. בהתאם לסיכום שהושג בין הצדדים, שילמה החברה לוועדה סכום של 500,000 ₪. בהמשך סוכם שהחברה תשלם סכום נוסף, בסך של 750,000 ₪, עם מסירת השומה לחברה.
אבל, בפגישה שהתקיימה בין הצדדים במאי 2014, הסתבר שהוועדה מתנה כעת את מסירת שומת היטל ההשבחה לחברה בחתימת החברה על תצהיר שבו ייאמר שבמידה וההצעה לתיקון 103 לחוק התכנון והבנייה, אשר כוללת שינוי חוק שאמור להגדיל את סכום השומה, ייכנס לתוקף בעתיד, אז הוראותיו יחולו גם על השומה שתיערך לחברה ויהיה עליה לשלם את ההיטל המוגדל.
החברה סירבה להיענות לדרישה זו וערערה עליה בפני בית המשפט, שנתן את פסק דינו ביום 29.5.2015.
יצויין כי תיקון 103 לחוק נכנס לתוקף מספר חודשים לאחר כן ומבלי שהוא כלל את השינוי שלו ייחלה הוועדה, אולם אין בכך כדי לגרוע מהשאלה העקרונית שעמדה בפני בית המשפט והיא: האם ניתן להתנות מסירת שומת היטל השבחה באפשרות להגדילה בעתיד אם יתקבל תיקון חוק שיגדיל אותה.
טענות הצדדים
הוועדה טענה ששינוי החוק שכלול בהצעה לתיקון 103 לחוק נועד להגדיל את סכומי היטלי ההשבחה ולמנוע פגיעה קשה בקופה הציבורית, באמצעות שינוי המועד הקובע לחישוב עליית שווי המקרקעין ממועד אישור התכנית המשביחה למועד מימוש הזכויות.
לפיכך, החברה בעצם מנסה לעשות לעצמה מעין פרה רולינג על ידי בקשה לעריכת השומה ללא תשלום מיידי עבורה ובכך לכבול את הוועדה לשיעור היטל ההשבחה החל על המקרקעין, אותו היא תשלם בעתיד, ביודעין ובכוונת מכוון לאור השינוי הצפוי בתיקון בהוראות החוק. לפיכך ועל מנת להגן על האינטרס הציבורי, יש לקבוע שלחברה לא קיימת חסינות מפני שינויים עתידיים של החוק, גם במידה והיא תשלם מיידית את השומה.
החברה טענה שיש לדחות את טענת הוועדה לפיה הדרישה לחתום על התצהיר נועדה לשמור על אינטרסים ציבוריים בקבלת כספי היטלי השבחה מוגדלים, מאחר שמסקנה זו אינה מתחייבת מהצעת החוק ואין זה מסמכותה של הוועדה להכריע בכך. לפיכך, דרישת הוועדה נגועה בחוסר סבירות ומדובר בפעולה שרירותית פסולה, בניגוד לסמכותה ולדין.
החלטת בית המשפט
בית המשפט קבע שעקרון חוקיות המינהל מאפשר לרשות מינהלית לפעול אך ורק בדלת אמותיו של החוק המסמיך אותה ובהתאם לו. זהו אחד מעקרונות יסוד של המשפט המינהלי-ציבורי והוא מאפשר וודאות משפטית באשר לפעולתה של רשות, ביקורת על החלטותיה המינהליות ומניעת קבלת החלטות ובעיקר החלטות הפוגעות בזכות יסוד של הפרט, בחוסר סמכות ובשרירות לב.
כפועל יוצא מכך, אין הרשות המינהלית יכולה לבסס את החלטתה בהסתמך על חקיקה עתידית ועל הסיכוי שיחול שינוי במצב המשפטי ועליה לפעול אך ורק על בסיס הדין הקיים.
כך גם נקבע בבג"ץ 3872/93 מיטראל בע"מ נ' ראש הממשלה ושר הדתות, מר יצחק רבין: "אכן, על כל רשות מינהלית לפעול ולהפעיל סמכותה בהתאם לדין הקיים ואין היא רשאית שלא לעשות כן בגלל אפשרות שחקיקה עתידית תשנה את התמונה ותפתור בדרך כלשהי את הבעיה המתעוררת עתה בבית המשפט […] הטעם לדבר אינו רק חובת הרשות להחליט על-פי הדין הקיים היום. טעם נוסף הוא, שאין לדעת אם יחוקק החוק ומתי יחוקק. לכנסת סדרי עדיפויות משלה ואין לדעת מתי תידון הצעת החוק, אם בכלל, כמה זמן יימשך הליך החקיקה ומה יהיה תוכנו של החוק".
חישוב היטל ההשבחה לפי החוק הנוכחי נקבע לפי שיעור עליית שוויים של המקרקעין עם אישורה של תכנית משביחה, התרת שימוש חורג או מתן הקלה. זהו המצב המשפטי הקיים ולפיכך, החלטה מינהלית המסתמכת על הסיכוי לשינוי הדין בעתיד היא החלטה בחוסר סמכות.
אל לה לוועדה לשקול שיקולים בדבר האפשרות לשינוי המצב המשפטי בעתיד ובוודאי לא לקבל החלטה הנוגעת לפרט בהסתמך על ציפיות ספקולטיביות אלו. אין בידי איש לחזות האם תאושר הצעת החוק, מתי היא תיכנס לתוקפה ואילו הוראות מעבר היא עשויה להכיל. גם אם התיקון אכן ייטיב עמה ויסייע לשמירה על האינטרסים הציבוריים, אין זה רלוונטי ואין הוועדה יכולה לבסס את סירובה להעברת השומה על בסיס זה.
הדברים אמורים ביתר שאת כאשר ההחלטה פוגעת במישרין בזכות קניינית מוגנת של הפרט, שהרי הדרישה בסעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו היא כי הפגיעה בקניין תיעשה "בחוק או מכוח הסמכה מפורשת בו" ועל כן הסיכוי לשינוי חקיקה עתידית אינו יכול להכשיר פגיעה זו.
בהתאם לכך נקבע שעל הוועדה להעביר את שומת היטל ההשבחה לחברה, בכפוף להשלמת התשלום הנוסף בסך של 750,000 ₪, לו התחייבה החברה, אך מבלי שהחברה תתחייב לשלם תשלום היטל מוגדל במידה וההצעה לתיקון החוק תתקבל בעתיד.
למידע נוסף פנה/י אלינו בפורום או צור/י קשר לקבלת ייעוץ משפטי אישי מעוה"ד רחל שחר.
עורכת הדין רחל שחר מסבירה האם ניתן להתנות מסירת שומת היטל השבחה באפשרות להגדילה בעתיד אם יתקבל תיקון לחוק שיגדילה…