מימוש זכויות במקרקעין מוגדר בסעיף 1(א) לתוספת השלישית כאחת משלוש פעולות: קבלת היתר לבנייה / לשימוש, התחלת שימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר בתכנית המשביחה וכן העברת הזכויות בנכס, כאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת, שקובע כך:
"העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו […]".
במילים אחרות, סעיף 1(א)(3) לתוספת קובע כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית, מועד מימוש הזכויות, שבו יש לשלם את היטל ההשבחה, חל במועד העברת הזכויות במקרקעין, ולרבות במסגרת כריתת הסכם למכר המקרקעין.
האם רישום העברת זכויות בפנקסי המקרקעין בטאבו מהווה מימוש זכויות?
על רקע זה התעוררה השאלה האם מימוש זכויות כאמור בסעיף 1(א)(3) לתוספת חל למעשה במועד רישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין של לשכת רישום המקרקעין / טאבו.
שאלה זו נדונה בהליך עת"מ 7040-12-12 זגר נ' עיריית רעננה, אשר התנהל בפני בית המשפט המחוזי מרכז.
תיק זה עסק בעסקת מכר נכס מקרקעין ברעננה שאירעה בשנת 2010. במסגרת הסכם המכר בין הקונים למוכרת, סוכם שאם יוטל על הנכס היטל השבחה, הקונים הם אלו שישאו בו.
במועד רכישת המקרקעין, יעוד הנכס הוגדר כיעוד חקלאי וזאת בהתאם לתכנית שחלה עליו באותה עת.
כעבור כשנתיים וחצי, במאי 2012, אושרה תכנית משביחה, תכנית רע/2015, ששינתה את ייעוד המקרקעין לבניית דירות למגורים.
חודש לפני כן, באפריל 2014, ביקשו הקונים מעיריית רעננה אישור עירייה לטאבו, לצורך רישום העברת שמם בנכס בפנקסי המקרקעין של הטאבו וזאת בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת.
אבל, העירייה התעכבה בטיפול בבקשה זו, כך שהיא הודיעה לקונים רק באוקטובר 2012 שהיא תיתן להם את אישור העירייה, אולם היא גם התנתה זאת בתשלום היטל השבחה שחל על המקרקעין בעקבות אישור אותה תכנית משביחה במאי 2012.
הקונים הגישו ערעור על ההחלטה בפני בית המשפט, שקבע שאכן אין לחייב אותם בתשלום היטל ההשבחה וזאת מהטעמים שיוסברו להלן על ידי עו"ד רחל שחר, מומחית בתחום.
טענות הצדדים
הקונים טענו שאין לחייב אותם בשלב זה בתשלום היטל השבחה, מאחר שטרם התקיים בעניינם מימוש זכויות וזאת מכיוון שהמועד הקובע בעניין תשלום היטל השבחה הוא מועד כריתת חוזה למכר הנכס, כאמור בע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה – מחוז המרכז.
כלומר, הקונים בעצם טענו שרישום העברת הזכויות בנכס על שמם בפנקסי המקרקעין אינו בגדר מימוש זכויות ואין לחייבם, בשלב זה, בתשלום ההיטל, אלא רק כאשר הם עצמם יכרתו חוזה למכירת הנכס.
עיריית רעננה טענה שלפני בירור שאלת המועד לתשלום היטל השבחה, יש לבדוק מהו מועד יצירת החבות בהיטל השבחה ומי הגורם החייב בתשלומו.
מועד יצירת החבות במקרה דנן חל במועד אישור התכנית המשביחה ואילו החבות בתשלום ההיטל חלה על המוכרת שמכרה לקונים את הנכס, מאחר שהיא הייתה רשומה עדיין בטאבו כבעלים של המקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה.
החלטת בית המשפט
בית המשפט קבע כי מועד רישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין של הטאבו אינו מהווה מימוש זכויות מבחינת הקונים ולכן אין לחייבם בשלב זה בתשלום היטל ההשבחה לצורך קבלת אישור העירייה.
בית המשפט הבהיר שלפי הדין, חובת התשלום בהיטל ההשבחה חלה על בעל המקרקעין שהתעשר כתוצאה מאישור התכנית המשביחה ועל כן גם מן הראוי שהוא ישא בהיטל ההשבחה, שנועד לממן את הוצאות הכנת התכנית שהשביחה את המקרקעין שלו והביאה להתעשרותו.
לפיכך, יש לפרש את המונח בעל המקרקעין שמופיע בסעיף 2(א) לתוספת השלישית, לא בהתאם למשמעותו לפי דיני הקניין, כלומר, לא לפי אופן הרישום בטאבו, אלא מנקודת מבט כלכלית, שבודקת מי בעצם נהנה בפועל מפעולת ההשבחה וזאת כפי שנקבע בהלכת נווה בניין ופיתוח.
לפיכך, טענת עיריית רעננה שהטענה שהמוכרת היא זו שחייבת בתשלום ההיטל, מאחר שהיא זו שהייתה עדיין רשומה בטאבו כבעלים של המקרקעין במועד אישור התכנית, הינה טענה שגויה.
שכן, המוכרת מכרה את המקרקעין שלה כשנתיים וחצי לפני אישור התוכנית המשביחה ואילו הקונים רכשו ממנה קרקע חקלאית, שלאחר מכן הפכה הודות לתכנית המשביחה לקרקע לבנייה למגורים ועל כן הקונים ולא המוכרת, הם אלו שהתעשרו בפועל מאישור התכנית המשביחה והם אלו שלמעשה יש לראות בהם כבעלי המקרקעין במועד אישור הוכנית המשביחה.
יחד עם זאת, לא ניתן לחייב את הקונים בשלב זה בתשלום היטל ההשבחה, מאחר שטרם אירע מימוש זכויות מבחינתם. זאת לאור הלכת נווה בניין ופיתוח, שקבעה שרישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין של הטאבו אינו מהווה מימוש זכויות לצורך תשלום היטל השבחה, כי אם מועד כריתת הסכם המכר.
משמעות הדבר הינה שהקונים אינם חייבים בתשלום השבחה בשלב זה, אלא רק כאשר הם עצמם יממשו את הזכויות בנכס וימכרו / יעבירו אותו לגורם אחר.
בהתאם לכך נקבע שעל עיריית רעננה להנפיק לקונים את אישור העירייה לטאבו מבלי לחייבם בשלב זה לשם כך בתשלום היטל השבחה.
שאלות נוספות? עורכת הדין רחל שחר לשירותך!
שאלה זו נדונה בהליך עת"מ 7040-12-12 זגר נ' עיריית רעננה, אשר התנהל בפני בית המשפט המחוזי מרכז ותובהר ע"י עו"ד רחל שחר כאן.