חשוב! כיצד מתקבלת הכרעה בפער בשומות היטלי השבחה?

את הבקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש למועצת שמאי המקרקעין תוך 45 יום מהיום שהשומה הובאה לידיעת הנישום ולצרף לה את כל המסמכים הנלווים שיש לצרף, כאמור בתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט- 2008.

ניתן להגיש ערר על החלטת השמאי המכריע בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום וזאת בהתאם לסעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית. ואילו על החלטת וועדת הערר ניתן להגיש ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, בהתאם לסעיף 14(ד) לתוספת השלישית, כאשר פורמאלית הערעור מוגש כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

תיק זה עסק בארבע חלקות מקרקעין סמוכות זו לזו בקרית אתא, אשר הושבחו בעקבות אישור תכנית. כאשר נמכרו החלקות, הוטל על הבעלים היטל השבחה בשיעור שנקבע על ידי שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר.

בהתאם לבקשת הבעלים של המקרקעין, מונה שמאי מכריע בשם נדם, אשר הוציא שומה מכרעת. הבעלים הגישו ערר על השומה המכרעת בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, בעיקר בטענה שהיא אינה סבירה וזאת מאחר והיא עולה בהרבה על שומות של שמאים מכריעים אחרים שניתנו לחלקות סמוכות בעלות מאפיינים דומים ובמיוחד של שמאי מכריע בשם פרימו וזאת בהיקף של כ-274%.

ועדת הערר החליטה לדחות את הערר ולאמץ את שומת השמאי המכריע נדם וזאת לאחר שהיא קיבלה ממנו מספר הבהרות וביניהן ששומת פרימו אינה מקובלת עליו. בעקבות זאת הגישו הבעלים של המקרקעין ערעור על החלטת וועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, אשר פורמאלית הוגש כנגד הוועדה המקומית.

במסגרת הערעור חזרו הבעלים על טענתם לפיה השומה המכרעת של נדם חורגת ממתחם הסבירות לאור הפערים שקיימים בינה לשומות של שמאים מכריעים אחרים כאמור לעיל וכי תפיסות שמאיות שונות אינן יכולות להצדיק פערי שומה כה גדולים. עוד טענו הבעלים כי השמאי נדם קבע את חוות דעתו על מסד נתונים חסר, לא עיין בחוות הדעת של השמאי פרימו ולא התייחס לשומות שהוצאו ביחס לחלקות סמוכות.

הוועדה המקומית, שתמכה בהחלטת וועדת הערר, טענה שהפערים בין שתי השומות נעוצים בשוני לגיטימי בתפיסות השמאיות של כל אחד מהשמאים וכי אין מקום להתערב בשומה של נדם, מאחר שלפי הפסיקה על וועדת הערר להתערב בהחלטות השמאי המכריע רק כאשר נפלה טעות מהותית בשומתו או כאשר נפל פגם מהותי אחר בהכנת חוות דעתו ולא זה המקרה.

בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית. לדבריו, אמנם ההלכה קובעת שבעניינים מקצועיים שמורה בכורה לחוות דעת של מומחים שמונו וכי התערבות וועדת הערר ובתי המשפט בקביעת ממצאים תעשה במשורה.

יחד עם זאת, לוועדת הערר צריכה להיות נקודת מבט שונה משל השמאי המכריע. על וועדת הערר להתבונן במבט רחב על כלל השומות באזור, לשקול את עקרונות השוויון והצדק החלוקתי, לשקול את אמון הציבור בהליכים ולבסס הכרעתה על ראיה כוללת שכזו.

הוועדה אינה יכולה להסתפק בבחינה פרטנית של כל שומה, לבחון אם נפלו בה פגמים ולהתעלם מהתמונה הרחבה ומהיחס שבין השומה הפרטנית שבפניה, להערכות השווי בכל מרחבי התכנית. עוד נקבע שהפגם בהחלטת הוועדה אינו נעוץ רק בהתעלמותה מהמבט הכולל-הרחב, אלא שהיא גם לא נתנה דעתה כראוי גם להסבריו של השמאי לפער בין השומות.

בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את הערעור וקבע שהדיון בתיק יוחזר לוועדת הערר, כך שהיא תתן החלטה ברורה לגבי עקרונות השומה אשר קובעת מהן הזכויות שיובאו בחשבון במצב הקודם של כל אחת מהתכניות ולאחר מכן תחליט האם למנות שמאי נוסף שידון בהערכות השווי, מתוך התבוננות על כל השומות שהוצאו לחלקות במתחם התכנית ועל פי עקרונות השומה שתקבע הוועדה.

לאחר קבלת שומה חדשה, ככל שיהיה צורך בכך, תשקול הוועדה את השומה, תוך התבוננות כוללת על כל השומות במרחב ותיתן החלטתה.

אם אתה זקוק לייעוץ וליווי משפטי בכל הנוגע לפערים בשומות היטלי השבחה ובפרט בהתערבות בהכרעה בפערים האמורים, עורכת הדין רחל שחר וצוות המשרד ישמחו לסייע לך ולהכווין אותך בדרך לפתרון המשפטי הטוב ביותר עבורך.