שווי השוק של המקרקעין הינו המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, קרי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. ההפרש בין שני הסכומים הינו סכום ההשבחה ואילו מחצית ההשבחה הינו סכום היטל ההשבחה.
קביעת שומת ההשבחה נעשית, איפוא, באמצעות שני שלבים:
בשלב הראשון, על שמאי המקרקעין להעריך את שווי השוק של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה, או השימוש החורג, כאשר שווי זה מכונה שווי במצב קודם.
בשלב השני, עליו להעריך את שווי השוק של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג, כאשר שווי זה מכונה שווי במצב חדש. סכום הפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא סכום ההשבחה ליום הקובע. כך נקבע על ידי ביהמ"ש העליון בהליך רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.
עליית שווי של נכס מקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג, היא ההשבחה שבגינה משולם ההיטל ולפיה מחושב סכומו.
כדי לחשב היטל השבחה, יש לחשב פעמיים את שווי השוק של המקרקעין, לפני ואחרי יום האישור.
שווי שוק המקרקעין הינו המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי. ההפרש בין הסכומים הינו סכום ההשבחה ומחצית ההשבחה הינה סכום היטל ההשבחה.
חישוב גובה השומה נעשה על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שגם אחראית על גביית היטל ההשבחה, כאמור בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "וועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
כיצד מעריכים וקובעים את שווי השוק של המקרקעין?
כאמור, שווי השוק של המקרקעין הינו המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, קרי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. את שווי השוק של המקרקעין בכל נקודת זמן ניתן להעריך בשיטות הערכה שונות. השיטה המקובלת ביותר היא שיטת ההשוואה.
שיטת ההשוואה הינה שיטה שמנסה להעריך את שווי נכס המקרקעין נשוא השומה באמצעות השוואה למחירים שנקבעו בעסקאות שנעשו לגבי נכסי מקרקעין אחרים שדומים לו בשוק החופשי, קרי, בין מוכר מרצון לקונה מרצון ואשר נערכו בפרק זמן סביר לפני המועד הקובע. יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים לנכס הנדון נשוא השומה ועל כן יש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים, שאינם מתאימים לו.
הנחת המוצא היא שבשיטת ההשוואה ניתן לאתר שווי אובייקטיבי של המקרקעין בכל נקודת זמן רלוונטית. בקביעת השווי האובייקטיבי של המקרקעין יש לנטרל השפעות סובייקטיביות על מחירי עסקאות ההשוואה, כגון מחירים שנקבעו כאשר המוכר נאלץ למכור בשל מצוקה כלכלית, כאשר המחיר הושפע מרצון הרוכש לצרף מקרקעין לחלקה סמוכה או כדי לסלק מתחרה וכדומה.
כאשר קובעים את שווי המקרקעין לפי שיטת ההשוואה, צפוי לראות ששווי מקרקעין סמוכים למקרקעין מושא השומה ובעלי מאפיינים דומים להם יהיה זהה. עם זאת, יתכנו מצבים שבהם יהיה צורך לבצע התאמות שונות למאפיינים הייחודיים לכל חלקה. כך למשל, אם בחלקה כלשהי נדרשת עבודת תשתית נרחבת יותר, או כאשר קיימות מגבלות בנייה שאינן נובעות מהוראות התכנית, כגון צורך להעתקת קווי חשמל, ביוב וכדומה, או כאשר צורת מגרש אינה רגולטורית ואינה מאפשרת ניצול מלוא הזכות או מגבילה את הניצול בדרך אחרת וכדומה.
עם זאת, כאשר אין הבדלי מאפיינים משמעותיים, כאשר זכויות הבנייה דומות, כאשר גודל המגרשים דומה וכאשר אין מגבלות מיוחדות, צפוי כי שווי מקרקעין סמוכים בעלי מאפיינים דומים יהיה דומה. כך נקבע בהליך עמ"נ 12834-07-16 לדלסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא.
בהליך ע"א 2338/09 אברמוביץ' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו, הסביר ביהמ"ש העליון שמלאכת הערכת שווי המקרקעין תיעשה לפי מבחן אוניברסאלי, אשר מניח שוק משוכלל שבו קונה סביר מוכן לשלם בעד המקרקעין תמורה המשקפת את ערכם האובייקטיבי באותה עת, תוך הוצאת ציפיות השוק שנוצרו כתוצאה מהליכי התכנון משומת המקרקעין במצב הקודם.
כמו כן, בעת שומת המצב החדש לצורך חישוב ההשבחה תובא בחשבון רק השבחת תכנון שנובעת במישרין מהחלת הפעולה התכנונית על המקרקעין ואין להתייחס לעלייה בשווי המקרקעין שנבעה מגורמים שאינם הפעולה התכנונית המשביחה. מכח קל וחומר אין להתייחס בשומת ההשבחה גם לשאלות של טיב העסקה שבה התקשר בעל הזכויות במקרקעין, שמהן נגזר פוטנציאל הרווח שהוא יוכל להפיק מעסקה עתידית.
יש להוציא מכלל זה גם את התנאים וההתחייבויות שנטל על עצמו בעל המקרקעין לצורך יצירת המצב החדש וזאת בין מול גורמים פרטיים ובין מול רשויות התכנון. כמו כן, גם ההוצאות החיצוניות שהוציא בעל המקרקעין לקראת הליכי התכנון שיצרו את המצב החדש לא מהוות חלק משווי השוק של המקרקעין.
אם על היזם או בעל המקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ואשר נדרשות לשם מימושה, ניתן לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה וזאת בהתאם לנסיבות העניין. אולם, כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה.
בהנחה וההסבר שקיבלת אודות עליית שווי המקרקעין לא סיפק מענה על כלל שאלותיך, עורכת הדין רחל שחר וצוות המשרד ישמחו לעמוד לשירותך ולענות לך גם בפורום ו/או טלפונית.
לייעוץ משפטי אישי פנה/י אלינו!
הסבר משפטי מקיף על הדרך שבה מעריכים וקובעים את שווי השוק של המקרקעין בהיבט היטלי השבחה…