כלומר, מדובר בסעיף שמעניק פטור מוחלט למוסד העומד ב-4 התנאים הקבועים בסעיף, לפיהם:
1. המקרקעין הם של מוסד.
2.מטרות המוסד הן אחת או יותר מהמטרות הציבוריות המנויות בסעיף.
3. עיסוקו של המוסד אינו לשם קבלת רווחים.
4. המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות הציבוריות המנויות בסעיף.
בתיק עת"מ 4534-08-16 עירית חיפה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מורדות הכרמל, אשר התנהל בפני בית המשפט המחוזי/מנהלי בחיפה, נדונה השאלה מהו המועד הקובע לבחינת הזכאות לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(4) לתוספת.
האם המועד הינו מועד אישור התכנית המשביחה, או מועד מימוש הזכויות שנוצרו כתוצאה מהתוכנית המשביחה, קרי, בעת מכירת המקרקעין.
תיק זה עסק במגרשים בטירת הכרמל שהיו שייכים לעירית חיפה, אשר בעקבות אישור תכנית חדשה בשנת 2004, שונה ייעודם מיעוד חקלאי ליעוד למגורים, כך שלא היה חולק שמדובר היה בתכנית משביחה.
לאחר מכן, מכרה העירייה את המגרשים לזוכים במכרז שהיא פירסמה וביקשה מהוועדה המקומית לקבל פטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ב)(4) לתוספת. לטענת העירייה, היא עומדת בכל תנאי הפטור לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת, כמפורט להלן:
א) מדובר בהשבחת מקרקעין של מוסד. זאת מאחר שהעירייה הינה רשות מקומית שנכללת בהגדרה של מוסד.
ב) המוסד פועל להגשמת מטרות ציבוריות. זאת מאחר שהעירייה פועלת להגשמת המטרות של חינוך, תרבות, סעד וספורט, אשר אף הן מפורטות בסעיף.
ג) המוסד פועל ללא כוונות רווח. זאת מאחר שהכנסותיה של העירייה משמשות רק למימון הוצאותיה הציבוריות ואין היא מחלקת רווחים כלל.
ד) המקרקעין או התמורה בעדם משמשים למטרות הציבוריות הנ"ל. זאת מאחר שהתמורה ממכירת המגרשים תשמש את העירייה למימון מטרותיה הציבוריות הנ"ל.
כלומר, העירייה ביקשה את הפטור מכח המילים "או התמורה בעדם", דהיינו, לא בגלל שהמקרקעין עצמם שימשו למטרות ציבוריות, מאחר שברור היה שהיעוד החקלאי של המקרקעין, לפני אישור התכנית החדשה, לא שימש למטרות ציבוריות של חינוך, תרבות, סעד וספורט, אלא בגלל שהתמורה ממכירת המקרקעין מיועדת למטרות ציבוריות.
אבל, המילים "או התמורה בעדם" הוספו לסעיף 19(ב)(4) רק במסגרת תיקון 53 לחוק, שאמנם נכנס לתוקף כבר ביום 14.12.2000, אולם הוספת המילים "או התמורה בעדם" הוקפאה במהלך התקופה שבין 4/2001 – 7/2006, כך שהם לא חלו במועד אישור התכנית המשביחה בשנת 2004, אלא רק במועד מימוש הזכויות ומכירת המגרשים.
לפיכך, התעוררה מחלוקת בין העייריה לוועדה וזאת בעיקר לגבי המועד הקובע לבחינת הזכאות לקבלת פטור לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת, בהקשר של התנאי לפיו המקרקעין או התמורה בעדם משמשים למטרות ציבוריות.
הוועדה טענה שהמועד הקובע הינו מועד אישור התכנית המשביחה ומאחר שבמועד אישור התוכנית המשביחה המילים "התמורה בעדם" עדיין לא הוספו לסעיף, מכאן שהעירייה אינה זכאית לפטור.
העירייה טענה שהמועד הקובע הינו מועד מימוש הזכויות, דהיינו, מועד מכירת המקרקעין ומאחר שבמועד מכירת המקרקעין המילים "התמורה בעדם" כבר הוספו לסעיף, מכאן שהעירייה זכאית לפטור.
טענות הצדדים בפני בית המשפט המנהלי
עקב המחלוקת בין הצדדים, הגישה העירייה ערעור מנהלי כנגד החלטת הוועדה בפני בית המשפט המנהלי. במסגרת ניהול התיק, הגיעו הצדדים להסכמות שונות, כך שהשאלה היחידה שנותרה שנויה במחלוקת הייתה המועד הקובע לבחינת הזכאות לפטור.
העירייה טענה שכשם שלפי עקרון דיני ההשבחה, יש לשלם את היטל ההשבחה במועד מימוש הזכויות ולא במועד אישור התוכנית המשביחה, אז גם את הזכאות לפטור מהיטל השבחה יש לבחון לאו דווקא במועד אישור תוכנית המשביחה, אלא לעתים יש לבחון אותה במועד מימוש הזכויות.
שכן, הפטורים הקבועים בסעיף הוענקו על ידי המחוקק לשם קידום מטרות חברתיות סוציאליות ולמען עשיית צדק חברתי ולכן, בחינת תחולת הפטור רק לפי אישור התכנית המשביחה ולא לפי מועד מימוש הזכויות תביא לתוצאה הפוכה למטרת הפטור.
זאת משום שמקרקעין שהושבחו יהיו מנועים מלקבל את הפטור גם במקרים בהם האינטרס הציבורי הוא דווקא לאפשר את הפטור, דבר שעלול להוביל לנטל כבד על מוסדות שכל תכליתם פעילות למען החברה וללא מטרת רווח.
הוועדה טענה שהעירייה, שהינה אחת מהעיריות העשירות והמבוססות במדינת ישראל, מנסה להתעשר שלא כדין על חשבונם של תושבי ואזרחי רשויות מקומיות מוחלשות, תוך ניסיון להתחמק ולהימנע שלא כדין מתשלום היטל השבחה בסכום של כ-1,152,000 ₪, אשר נועד לשמש, בין השאר, לתכנון ופיתוח לרווחת תושביהן המוחלשים של הרשויות החברות אצל הוועדה ושיפור איכות חייהם.
שכן, לפי הפסיקה ולרבות לפי ע"א (מח' נצרת) 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עפולה, המועד הרלוונטי לבדיקת תחולת הפטור הינו מועד אישור התכנית המשביחה ולא מועד המימוש, שאך ורק מעמיד לחייב זכות לדחיית פירעון המס אשר התהווה זה מכבר למועד מאוחר יותר, תוך נשיאת הפרשי הצמדה ממועד ההשבחה ועד מועד הפירעון בפועל של החוב או תוך תשלום מקדמות על חשבון החוב.
החלטת בית המשפט המנהלי
בית המשפט המנהלי צידד בעמדת הןועדה וקבע שהמועד הקובע לבדיקת תחולת הפטור הינו מועד אישור התכנית ולא מועד מימוש הזכויות.
בית המשפט קבע זאת בהסתמך על הפסיקה ולרבות בהסתמך על פסק הדין שניתן בע"א (מח' נצרת) 203/09 הנ"ל. אמנם, על פסק דין זה הוגשה בר"ע לבית המשפט העליון, אולם לאור הערותיו של בית המשפט העליון, הבר"ע נמחקה על ידי קופת החולים, תוך הותרת פסק הדין על כנו.
פסק הדין קבע שעצם החיוב בהיטל השבחה נוצר כבר במועד ההשבחה, כאמור בסעיף 2(א) לתוספת השלישית וכי ההשבחה חלה גם בעקבות אישור התוכנית המשביחה, כאמור בסעיף 1 לתוספת.
אמנם, החובה לשלם את ההיטל נדחית למועד מימוש הזכויות, אולם בפסיקה כבר נקבע שאפשרות דחיית תשלום ההיטל עד למימוש הזכויות, אינה משנה את עצם החיוב בהיטל השבחה, שכבר נולד ונוצר במועד אישור התכנית.
עוד נקבע בפסיקה שהמועד הנכון לצורך הענקת הפטור או אי הענקתו, הינו מועד אישור התכנית המשביחה, מאחר שחוב היטל ההשבחה נוצר במועד זה וזאת למרות אפשרות דחיית התשלום עד למימוש הזכויות במקרקעין.
ומאחר שבמועד אישור התכנית המשביחה במקרה דנן הוקפא תוקף המילים "או התמורה בעדם", אשר מכוחם מבקשת העירייה לקבל את הפטור המבוקש, יש לקבוע כי העירייה אינה זכאית לקבלת הפטור.
שאלות נוספות? אנו מזמינים אותך לפנות אל עורכת הדין רחל שחר, מומחית בתחום של היטלי השבחה, לקבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות.
האם המועד הקובע לתחולת הפטור הינו מועד אישור התכנית המשביחה או מועד מימוש הזכויות שנוצרו כתוצאה ממנה, קרי, בעת מכירת המקרקעין…