הסבר משפטי מקיף: מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

לעומת זאת, היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי שנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין השבחת נכס המקרקעין.

כלומר, עליית שוויו של נכס המקרקעין, בשל אישור של תכנית בניין עיר / תב"ע, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס, אם כי התשלום בפועל של היטל ההשבחה נדחה למועד מימוש הזכויות שנוצרו בעקבות ההשבחה.

כשמדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית, מועד מימוש הזכויות חל במועד מכר הנכס וזאת מתוך הנחה שמחיר המכירה של הנכס מגלם בתוכו גם את עליית שווי הנכס בעקבות אישור התכנית.

לפיכך, שני המיסים הללו יכולים לחול במועד מכירת נכס מקרקעין. במידה והמוכר הפיק רווח ממכירת הנכס, מאחר והוא מכר אותו במחיר גבוה יותר מהמחיר לפיו הוא רכש את הנכס, יהא עליו לשלם מס שבח מקרקעין.

במידה ומחיר הנכס עלה גם בשל אישור תכנית, יהא עליו לשלם היטל השבחה. בדרך כלל מקובל לקבוע בהסכם מכר מקרקעין שהיטל השבחה בגין אישור שניתן עד למועד חתימת ההסכם ישולם על ידי המוכר של המקרקעין ואילו היטל השבחה בגין אישור שניתן לאחר ההסכם ישולם על ידי הקונה. אולם, יש להבין כי מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים בלבד, שאינו מחייב את הוועדה המקומית.

פירוט ההבדלים שבין מס שבח והיטל השבחה

(1) מקור חוקי לגביית המס:

מס שבח מקרקעין הינו מס ממשלתי שנגבה על ידי אגף מס שבח מקרקעין מכח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963.

היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי שנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מכח סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

(2) מועד אירוע המס:

מועד אירוע המס, כלומר, האירוע אשר יוצר את החיוב הרעיוני של המס, לגבי מס השבח, חל בעת כריתת חוזה מכר מקרקעין וזאת כאמור בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין.

מועד אירוע המס של היטל ההשבחה חל בעת אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג שיצרו את ההשבחה וזאת כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון ובנייה.

(3) מועד תשלום המס:

מועד תשלום המס, כלומר, המועד אשר יוצר את החיוב בפועל של המס, לגבי מס השבח, חל במהלך קיום הסכם המכר ותשלום התמורה לפיו וזאת כאמור בסעיפים 51 ו-91 לחוק מיסוי מקרקעין.

מועד תשלום המס של היטל ההשבחה חל במועד מימוש הזכויות שנוצרו בעקבות ההשבחה וזאת כאמור בסעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון ובנייה. כאשר מדובר בהשבחה שנוצרה בעקבות אישור תכנית, מועד תשלום המס נדחה למועד מכר הנכס, מתוך הנחה שמחיר המכירה של הנכס מגלם בתוכו גם את עליית שווי הנכס בעקבות אישור התכנית.

כאשר מדובר בהשבחה בעקבות מתן הקלת בנייה או שימוש חורג, מועד תשלום המס חל במועד קבלת היתר הבנייה שכולל את הקלה הבנייה או במועד קבלת אישור השימוש החורג, כך שלמעשה מודע אירוע המס ומועד תשלום המס חלים באותו מועד.

(4) אופן חישוב גובה המס:

גובה המס של מס השבח נקבע לפי השבח הכולל של הנכס אשר נוצר ממועד רכישת הנכס ועד למועד מכירתו, בניכוי הוצאות כגון שכ"ט מתווך המקרקעין, שכ"ט עו"ד, תשלום מס רכישה, תשלום היטל השבחה, הוצאות שיפוץ הנכס ועוד. המס מחושב לפי אחוזים שונים, שמשתנים לפי השנים.

גובה המס של היטל ההשבחה מחושב רק בגין החלק היחסי של עליית שווי הנכס בגין אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג. גובה המס הינו קבוע בהיקף של 50% משווי ההשבחה.

(5) פטורים מתשלום המס:

חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים שונים ממס שבח. לגבי הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, כידוע, הרפורמה במיסוי דירות מגורים משנת 2014, צימצמה את רשימת הפטורים ובין היתר ביטלה את הפטור בגין מכירת דירה להשקעה אחת לארבע שנים, הפטור לתושבי חוץ ועוד.

בנוסף, הרפורמה שינתה את הפטור לגבי מכירת דירת מגורים יחידה, בכך שנוסף תנאי חדש, לפיו המוכר חייב להחזיק בדירה 18 חודשים לפני מכירתה ולא למכור בתקופה זו דירה אחרת בפטור. כמו כן, דירה שנתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח אם טרם פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה בחיים היה פטור ממס שבח ממס בגין מכירתה.

סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מפרט שורה של פטורים מתשלום היטל ההשבחה, כגון פטור בשל מצב כלכלי קשה של בעל המקרקעין, בפטור בגין בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד לשטח שלא יעלה על 140 מ"ר ועוד.

עורכת הדין רחל שחר וצוות משרדה מעדכנים את האתר בקביעות, על מנת לספק מענה מקצועי ומקיף לכלל השאלות הנוגעות להיטלי השבחה. במידה וההסבר בנוגע להבדלים בין מס שבח להיטל השבחה לא ענה על מלוא שאלותיך, אנו מזמינים אותך לפנות אלינו טלפונית.

פנה/י אלינו לקבלת ייעוץ משפטי אישי!

עורכת הדין רחל שחר מפרטת על ההבדלים בין מס שבח להיטל השבחה ומסבירה איך זה משפיע עליך…